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【地产麻辣烫】影响房价的,不只有最近全民讨论的新限购政策 - 凤凰网房产天津
三月的最后一个礼拜,楼市持续暗涌。本周的土地市场可谓是一周七块郎。部分地块的关注度甚至万人空巷,形势一片繁荣 -来自凤凰新闻客户端
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【地产麻辣烫】影响房价的,不只有最近全民讨论的新限购政策

2 凤凰房产天津站
2017-04-04 09:23

三月的最后一个礼拜,楼市持续暗涌。

本周的土地市场可谓是一周七块郎。部分地块的关注度甚至万人空巷,形势一片繁荣。

周一的河北天泰路地块吸引了诸多业内人士到场关注

土地交易中心上演僵尸围城

随着全国各地新一轮各异的限购政策此起彼伏的出台,天津像即将迎来圣上召见般,一直静静的等待着轮到自己。半个月内,津城的楼市核心的关键词就俩字:

暗涌。

地产行业的同仁们包括从业者、媒体及购房者们无不心心念念,嘀嘀咕咕。然而房子早已成为全民话题,它是财富、是民生更是未来。所以,这股暗涌可谓牵动着所有人的神经。别的小朋友录取通知书都下来了,自己还没迟迟动静,换你你急不急?

大约一周前有一天,不知哪股风盛传当晚要出新政。一位开发商朋友告诉笔者,当晚他们项目卖房卖到了半夜三点。

本周五晚间6点,千呼万唤屎出来的天津新限购政策终于发布,详情回顾请戳链接:重磅丨靴子终于落地!天津楼市新政发布

消息一出,红头文件的条文细则,引发了全民的热议。本站连日来也第一时间就新政的发布做出了跟踪报道及解读。

花开两朵,各表一枝

今天我们暂先不谈天津新政,回头看看同样与大家息息相关的话题。在全民精神紧张的同时,中介内旮沓也不消停:花样频出,解锁这各种新姿势打擦边球。

无论是买卖还是租赁,人们总会应势而为,所谓上有政策,下有对策。故此才会有各路中介化身“草莽英雄”,跃跃欲试。

不给钥匙一个月无带看

周先生的房子位置要更好,是年轻人更偏爱的东四环朝青板块,60平方米的新装修小两居,他报出的租价是4900元,属于市场均价。

“当时,经纪人进屋看了房、拍了照片后,就提出要留把钥匙给他,便于带看,我没同意,当时就有点不高兴了。”之后,经纪人隔三差五地给周先生来电,主题都是围绕给钥匙,一会说白天有租客想看房,可没钥匙没法看;一会说5000元太贵,不给钥匙租不了;一会说周边又上了新房,想快租就得留钥匙。

“傍晚、周末,我都说了方便看房,可似乎除了给钥匙,经纪人从来没提过带看的事情。”周先生说,整整一个月,他的房子被晾在一边无人理睬,“后来我没办法,跑到店里盯着,坐那不走,不到三天,房子就租出去了。”

签完合同的时候,经纪人私下告诉周先生,留钥匙只是第一步,第二步就是谈代理房源。“不过你还挺坚定的,没给我们留机会。”(好装逼口气)

代理房源背后的“生意经”

明明是半天就能找到租客、轻松赚取的中介费,经纪人为何舍近求远,变着法儿让房屋“砸”手里,只为能够代理到房源?

以周先生的经历为例,假如中介获得了其房子的代理权,一转身中介机构就可按5000元、8月旺季甚至可达到5500元的租金,租给个人,再加上租客支付的中介费和管理费,一套一居室,一年至少挣1万元差价。而如果是面积更大的三居室,还可以分租,一年的差价空间可能相当于普通白领4个月的工资。“就是通过代理囤房,中介机构多挣了钱,也推高了租金水平。”

中介小伙为卖房和客户结4次婚 

包括70岁老太

上海某中介小王,现年30多岁,户口在上海市松江区。小王说他为了帮客户买房,已经结了四次婚,其中岁数最大的客户已经70多岁,而他跟这位70多岁的阿姨结婚两次,因为跟阿姨离婚后,她又要买房。

仿佛轻车熟路,房屋中介们认为这个空子很好钻:就是你跟他结婚,房子交易过户,然后再离(婚)嘛。

就这样频繁地和不同的人办理结婚、离婚手续,小王在民政局和房地产交易中心混成了熟脸。

动辄几百上千万的房子,结婚之后产权也有小王的一份,万一小王不肯离婚,或者打起离婚官司,客户岂不是要吃大亏?小王说,这点不用担心,结婚之前双方都要签订合同,合同中写得很清楚,自己所占的房产份额非常少。

办完离婚手续,一拍两散,小王净身出户,房子产权全部归女方所有。这一结一离,小王能得到8万元到10万元不等的报酬。

离婚快乐!

业内人士认为,中介能够在交易过程中“兴风作浪”,跟交易双方自我保护意识不到位有关。受访者图方便将房屋交由中介机构全权代理,购房者缺乏必要知识,不清楚各项收费的标准,在委托交易中处于被动地位。针对部分中介各种不当的手段和伎俩,新华社甚至发文细数中介推高房价的若干套路。

套路1

低于市场价的房源,99%是假的

眼看房价像坐火箭一样往上蹿,很多人茶余饭后都在刷各种买房软件。有时,突然刷到一个“性价比超高”的房源,一些购房者会激动得手抖。

事实上,看上去面积大是因为中介挂的图片本身就是假的。如果你联系中介,很有可能会被告知——“这套房刚刚卖掉”、“大哥你留个电话吧,有房子我再推荐你”、“这个小区还有个同户型的,我带您看看”……

天上不会掉下馅饼。低于市场价的房源99%都是假房源,剩下那1%,根本不等你在买房软件上看到,就被秒了。

套路2

为赚更多中介费,怂恿卖家标高价

很多卖房者刚对房产中介表达出卖方意愿,中介就会开始给客户当“军师”。他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万,你要卖就挂550万,就算被人砍价,最后至少也能530万成交,轻轻松松多挣30万。”

类似的说法,看似在为卖房者谋利益,实际上是给中介自己谋好处。以链家为例,他们一般按照实际成交金额收取2.7%的中介费(包括2.2%的居间代理费、0.5%的保障服务费)。如果成功怂恿卖家提价50万元,就能多收1.3万元中介费。

套路3

利用“店海战术”,垄断房源

之前看房期间认识的一个资深中介表示,他可能要跳槽到链家了,因为他所在的公司能拿到的房源越来越少了,买房者都在链家上看房源。那么,链家是如何垄断房源的?

高价!高价!还是高价!高价对于卖家有利,也能让链家吸引到更多的房源。在二手房中介这个“得房源者得天下”的领域,链家这一手段是有效的,对买家也是够狠。

套路4

“0佣金”噱头,未必真便宜

“爱屋吉屋相比传统租房经纪,其实没有任何改变,除了把佣金降到了标准的1/2。”我爱我家一家线下门店的经纪人傲娇地表示,神情颇为不屑。

不过,佣金虽然降低,但是房价却抬高了不少,羊毛始终出在羊身上。对此,证券时报曾公开质疑爱屋吉屋“同房不同价”的问题,就是同一套房子,爱屋吉屋给出的价格要高于传统中介。

套路5

“速销房”的秘密

链家最凶猛的就是速销房,也就是前面说的独家代理。一方面增加了自己的房源数量,另一方面此消彼长打压竞争对手房源。

链家在签订速销房之后会根据用户的特点选择是否再度抬高房价赚取差价,而这是传闻中链家“不能说的秘密”。

比如,链家在将卖房者的房产以780万挂牌后,会根据自己的经验联系卖家,与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出,但多余的销售额需要双方按照一定比例分配(一般是各占50%)。

对于价格明显低于市场价的房源,链家也会集团采购提前支付房价给予卖房者,然而并不过户,之后再加价以更高的价格卖给用户赚取更多的差价。

套路6

费外收费

一些中介机构收费标准不透明,普遍收取“贷款服务费”,但如直接在银行办理贷款并无此费用。一些二手房中介以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟,过户前恶意提高服务费。

此外,一些中介机构还利用市场垄断地位,联手提高中介费。过去天津市曾发生过,我爱我家、中原地产、链家地产等三家房地产中介统一将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。后来,天津市发改委认定三家公司违反反垄断法相关规定。

套路7

散播谣言

一些中介机构甚至通过传播政策谣言,鼓动购房者“迅速出手”。一些中介机构会不定时在某个节点散播“政策传言”,声称将出台新政策,鼓动大家赶紧买房过户。

有网友戏称,中央制定的任何新政、利好,都有可能成为中介炒作的理由。

套路9

鼓动买房“假离婚”,甚至亲制假离婚证

部分中介机构为促成交易,还诱导购房者办理“假离婚”,以享受首套房利率优惠和更低的首付比例。

天津市一位民政工作人员表示,从2016年以来,天津某区离婚登记数量同比增长了73.5%,“按经验判断‘假离婚’估计占一半左右”。有的房地产中介甚至利用民政局婚姻信息不与房管局联网的现状,替买方制作可以以假乱真的“离婚证”和“户口本”以蒙骗房管局,并收取数百元的“工本费”。

天津限购新政的出台,基本让还在考虑假离婚的同学们断了念想:离与不离都算将作二套了。想买更多?直接不让买了。

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【责编】 辛萍(PO028)
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