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这两类人都慌了？ 房地产市场或将有大动荡

原标题：这两类人都慌了？ 房地产市场或将有大动荡

最近，关于楼市有几条非常重要的新闻，但没有引起足够的重视。

1、北京市住房和城乡建设委员会副主任、北京市住房保障办公室主任邹劲松表示近期的各种调控有效抑制了房地产市场过热势头。今后，北京将坚持新增建设与盘活存量并举，未来五年将新建150万套住房。这150万套房子中，100万套是产权的可以买卖的，还有50万套是用于租赁的。

2、国家发改委旗下的“价格监督检查与反垄断局”约谈了有关银行。要求北京市银行业规范有关自律管理行为，抓紧取消对公贷款利率“不低于贷款基准利率的0.9倍”的限制。

3、6月17日，新华社发了一篇题为“部分银行首套房房贷利率上浮10%  刚需人群受影响”的电稿，给出了核心观点：调控的目的不应是为了抑制刚需，若动辄采取“一刀切”的方式，可能会误伤。

4、有消息爆料“深圳某百强房企欠薪3000万，疑似资金链断裂，老板去向不明”的消息在地产圈流传，后经媒体证实，所说的百强房企，就是奥宸地产。

而这到底意味着什么？

可能会发生新的逆转

北京频频表态，动作更是不断，似乎真有一点不降房价决不收兵的架势，贷款没有了，学区房教改了，人口正在控制，新房正在建。如果未来五年真的建设150万套房，基本够300-500万人居住，而未来五年北京人口的目的，基本上是不增长甚至负增长的。

随着市场利率的上升，银行的住房抵押贷款已经无利可图，只要贷款额度满了，就挤压房贷的空间，因为房贷的周期太长，利率太低。

但央行数据好像并非如此，按房贷占新增贷款的比例来看，一季度是43.7%，然后四月份是52%，五月份是55%，房贷占比好像越来越高？这又是怎么一回事呢？显然这些房贷正在被撒向三四线的城市，而远离一线。

有人说这是阴谋，是故意劝大家去三四线买房，其实不是，这是市场选择的结果，由于在很多小城市，没有太多企业找银行要钱，所以银行也没什么贷款可以发放，贷出去就比不贷强，毕竟贷款还有利息。

虽然不赚钱，至少也能少赔一点。所以大家看到的数据是三四线城市正在升温。当然从结果来看，是有利于三四线城市去库存的。

据报道，从2016年11月起，随着北京及环京地区投资需求进一步外溢，大量投资客涌入唐山这个传统重工业城市投资楼市，一位做唐山房地产代理销售的中介笑言：唐山市十年楼市库存，用了三个月就消化了。

然而，由于种种原因，特别是开发商因为资金问题，没有能力把楼盘做彻底，很多投资客因为五证不全、烂尾等原因，出现退不能退、卖不能卖、房价可能出现下跌的风险。在唐山本地人眼里，一些楼盘对他们来说，可能连每平米两千元都卖不到，投资客们却用七千元每平米买下了，怎能让人不幸灾乐祸呢。

开发商不守信用，不把该完成的工程完成掉，当然是有责任的，地方政府也有义务和责任督促开发商履行好自己的责任。但是，投资客们不顾一切地冲向唐山，把唐山房价在短时间内推向高点，导致唐山房价出现虚高，又该承担什么样的责任呢？更重要的是，此次到唐山大量购房的投资客，很多都来自于房产中介。

既然敢去赌唐山的房价，就应当有承受房价下降风险的心理能力。如果不是投资客们蜂拥而至，给了开发商“空手套白狼”的勇气和机会，很多楼盘可能就不会那么快地开工建设，也不会出现这么多的烂尾工程。近几个月来，大量投资客涌向重庆等地，也是在疯狂地制造房价泡沫，给广大居民伤口上撒盐。正是基于这样的背景，唐山出现的投资客炒房“踩雷”，也未必是坏事。股市不是有一句话，叫做股市有风险、入市须谨慎。实际上，哪个市场没有风险，关键就看对待风险的态度了。

自2003年房地产市场放开以来，捡到了馅儿饼的投资客数量要远多于“踩雷”的，捡馅儿饼获得的收益也要远大于“踩雷”的风险，这是极不正常的。正是因为收益远大于风险，才使得愿意在房地产市场冒险的人越来越多。即便是“地雷阵”，也没有把投资客吓倒。而投资客增多的直接后果，就是房价被不断推高，广大居民则不断地为之买单。

既然有了唐山这样一个“踩雷区”，又怎能不让其变成一个好范例，让更多的投资客好好学习、借鉴一下呢？也正因为如此，有关方面应当组织专人到唐山去进行调查研究、分析解剖，看看全国还有多少地方会成为“踩雷区”。这样，过度投资住房的问题可能才能得到解决，房价也才能真正趋于平稳。从这个角度来讲，唐山的“踩雷”事件来得倒很及时，也很必要。

最近一个时期，为了实现新房环比价格的下降，各地政府压力巨大，出台了很多政策。有些政策的确伤及了刚需。

比如在“去库存”政策刚出台的时候，首套房在很多大城市都可以做到利率85折，现在正在全面向基准利率回归，个别银行出现了10%的利率上浮。对于有购房记录的首套房购买者（很多是换房的刚需），一些城市的首付比例大幅提高到了5成，让不少刚刚卖了房子的人无法购房，欲哭无泪。这时候，发改委出手，这说明国家还是要保护刚需的。

6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组，发布了5月份《住房市场发展月度分析报告》。

数据显示，随着调控政策的渐趋严厉，5月热点城市房价涨速整体回落，北京房价首次出现下跌，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。

随着楼市调控持续，房屋成交量将大幅减少，一些地方政府将很快感受到经济下行的压力，在这个时候适当放松首套房的购房限制，也是必要的。

开发商果然开始挺不住了

奥宸地产是一家什么样的开发商呢？说他是百强其实并不差，1996年就成立了，而且具有全国一级开发资质，总资产180亿元，深圳北京都有项目，美国韩国他们也去盖过楼，就是这么一家公司，却为何突然倒下了？

有分析说，这家公司很激进，2010年就喊出了三年销售200亿的目标，然后就到处扩张，如今一个资产180亿的公司，3000万欠薪都拿不出来，可见当流动性收缩之后，你以为的资产，只是纸面财富。据说70多套房，已经被司法查封。别的东西，也根本没有了变现能力。

早在2014-2015年，就听过很多类似的故事。

2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。

同样在2014年，深圳光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。

总结一下未来一线城市的趋势你会发现什么

1、房贷越来越少，一贷难求。利率越来越高，住房负担加重。接盘者越来越少。

2、房子越盖越多，供给增加。

3、人口转移，很多人被迫被疏解到郊区和新区。

4、不断通过低价的自住商品房影响大家预期，比如本月五环开盘的自助商品房好像价格只有23000元一平米。

5、城市的福利逐渐与房子脱钩，即使不能脱钩也会增加大量的不确定性。

6、房产税很可能会在房价偏高的城市率先试点。毕竟北京上海这种地方对于土地财政的依赖度是最小的。

看看，提高税费和限购，会减少未来的市场需求，提高税费会提高未来的交易成本，如此一来，如果你的房价上涨50%左右，算上三年的月供支出，你基本挣不到钱，如果上涨一倍，可以挣一点钱，但在变现的时候也会面临客户稀少的问题，再加上未来三年供应增加，供求关系就会逆转，到那时，你再变现，还会像现在这么好变吗？

如果你在08年、09年卖过房，或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房，你就会知道，当市场不好或政策限制的时候，你想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间，这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

事实上，在2006年到2016年这10年间，真正容易出手变现的时间只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，还有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易变现，即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。

很多人，都想在房产投资上挣到钱，但能在房产投资上挣到钱的不足5%，和炒股一样，大多数都成了垫脚石，只有塔尖上的少数人能够挣到大钱，而且可以全身而退。

最后还是那句话，今年北京承诺房价同比不增长。再加上因城施策，所以如果这个标杆倒掉了。那么围绕北京的京津冀，围绕上海的长三角，围绕深圳的珠三角可能都会受到巨大的影响。跟风城市一定是后上涨而先下跌。咱们可以拭目以待。

来源：大佬动向 齐俊杰看财经 财经韬略

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凤凰房产综合整理

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