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市场现象表明楼市真相 今后买房会越加容易

楼市严控之下 面包面粉价格相差无几

今年以来，多个城市加码房地产市场调控力度，出台了限购限价等措施。从一级市场的情况来看，很多开发商拿地热情开始减退。比如，今年的几宗重点热门地块都没有出现竞自持的情况，有的甚至都没进入拍卖环节。

 “面粉”贵了，“面包”反而便宜了。部分去年，甚至前年出让的地块开始售卖的项目不再像以往一样出现价格翻倍的情况，楼面价和房价的差距在逐渐缩小，比如东丽区某些地块，25000的楼面价，而实际项目的价格有的甚至不到30000元每平米。

以小编多年的从业经验来看，这在一定程度上讲，是违反常理的现象。如果定价过于低的话，可能连建筑安装成本都不够。房地产项目开发总成本构成大致为：拍地成本约占40%、建安成本和各种税费等财务成本合计约占50%，自有利润约占10%。每个公司拍地都会有基本的财务原则和投资收益预期，并进行内部收益测算，如果在面临亏损的情况下拍地，显然是有其他考虑。

地价真正控制的了房价吗？

近期，住建部约谈12个城市的相关负责人，强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策。在强化房地产市场调控背景下，房价涨幅正成为一个敏感的考核指标。

有关专家指出，土地出让收入仍然是地方财政的重要来源。财政部近期公布的数据显示，今年1—4月，全国国有土地使用权出让收入约1.8万亿元，同比增长40.7%。

若今后依然在土地拍卖市场上出现开发企业宁肯冒赔本风险也要拿地的现象，不排除当地商品住宅市场库存偏紧的因素。但以目前天津的市场情况看，库存量还是比较稳定的，虽然在“红五月”由于某些政策原因导致部分楼盘销售速度过快，但目前市场库存情况还是比较平衡的。如果在去化周期较短的背景下，一些资金实力雄厚的大企业可能会为了布局未来、抢占市场而进行反周期的操作。

“限房价、竞地价”调控模式是对开发企业资金实力的重要考验，可能会推动房地产市场“大吃小”，淘汰中小开发企业，进一步提高房地产市场集中度。同时，这也释放出房地产市场投资收益率不会如过去那样高的信号。

楼面价高而房价低，这是否是表面现象呢，毕竟开发商是市场主体，在高成本开发压力和一、二手房明显价格倒挂的情况下，开发企业在售房时可能会采取另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格等方式，来规避限价政策。

土地市场的火热与房产市场的“冷清”现象难以持久，潜藏一定金融风险。也正因为如此，越来越多的房企在目前的市场条件下，不在持有前几年对于土地拍卖的热情。

那么限房价的同时，如果合理设置竞地报价上限，那么在已经推高的地价面前，新的面粉价格势必会让面包的价格降下来，这种调控方式导致的后果也是不明智的。

总之，土地的供给和价格控制、如何来保证房地产市场的稳定，以及更多开发企业的良好的生存环境，相信在我国目前稳控房地产市场，逐步实施有效政策的前提下，还是值得肯定和期待的，预计未来，更有效的调控手段还会不断地推出，保障更多的刚需和改善购房者的利益，让更多的人有房可住，让炒房者无路可走。

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