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房企“中考”交卷: 前三名房企销售总金额超万亿 ——凤凰网房产天津
在上半年政策调控不断的环境下,房企销售业绩仍呈上升趋势,碧桂园、万科、恒大稳居上半年销售金额排行榜前三位,3家房企销售总额超过万亿元 -来自凤凰新闻客户端
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房企“中考”交卷: 前三名房企销售总金额超万亿

信息时报
2018-09-05 09:37

在上半年政策调控不断的环境下,房企销售业绩仍呈上升趋势,碧桂园、万科、恒 大稳居上半年销售金额排行榜前三位,3家房企销售总额超过万亿元。业内人士表示,在优胜劣汰法则下,房地产行业集中度将进一步提升,预计到2020年,三大龙头房企的市场占比超过20%。

业绩增长,马太效应愈明显

上半年,房企销售冠军仍然是碧桂园,公司实现合同销售额4124.9亿元,同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%;万科销售金额为3046.5亿元,同比增加9.9%;而恒 大年销售金额3042亿元,同比增长24.6%,已达全年5500亿元销售目标的55%。报告期内,恒 大各项利润指标均创新高,其中核心业务利润、净利润创行业有史以来最高纪录。据此统计,这3家房企上半年销售总额高达10213亿元。

记者梳理发现,A股四大地产公司巨头中,30家公司上半年利润都表现较好。万科净利润91.23亿元,同比增长24.94%;保利地产净利润65.05亿元,同比增长15.13%;招商蛇口净利润71.17亿元,同比增加97.54%。

而在香港上市的内资地产公司业绩也类似。根据半年报,恒 大实现毛利润1088.6亿元,同比增长61.8%,毛利率36.2%;净利润530.3亿元,同比增长129.3%,净利率17.7%;核心利润550.1亿元,同比增长101.5%。碧桂园实现营业收入1318.9亿元,同比增长69.7%;净利润163.2亿元,同比增长94.9%;实现归属于公司股东应占利润129.39亿元,同比增长72.5%。

但是,随着市场整体调整不断,不少中小房企逐渐淡出市场,房地产行业分化趋势加剧。恒 大集团总裁夏海钧在中期业绩发布会上表示,房地产未来一定是“大鱼吃小鱼”。随着国内房地产市场接近成熟阶段,成交量整体稳定,但变化的是集中度,前十大地产商在不断蚕食小地产商的份额。夏海钧指出,“去年年底,前十的地产商在全国销售占有率为24%,今年上半年已经到了30%,前三大地产商占了15%。我们认为未来3~5年,前十的地产商的市场份额会到40%左右。”因此,房地产市场的另一面就是很多小房企的市场份额被吃掉,才有了这些大型房地产企业的亮眼业绩。

易居房地产研究院总监严跃进认为,目前行业强者恒强格局凸显,随着行业集中度进一步提升,预计到2020年,三大龙头房企的市场占比会超过20%。即便市场总量维持不变,龙头房企也能持续占领市场份额,行业集中格局仍将延续。随着房地产市场调控的进一步从严,小型房地产企业的退出将会加速,房地产市场的马太效应将会愈加明显。

现金为王,转型成主旋律

尽管不少房企业绩都呈上升趋势,但银河证券房地产分析师潘玮分析指出,已披露中报的56家A股房企中,龙头企业负债率较前走升,现金流面临趋紧,偿债高峰压顶。加快销售、加快开发、加快回款,并加快持有型商业物业增长,将成下半年主要策略。前三强房企对比方面,碧桂园利润翻番聚焦效益,恒 大业绩超预期,万科表现向好地位稳固。

记者注意到,在众多房企的半年度业绩报告上,对于现金流越来越重视。恒 大业绩报告表示,公司始终坚持“现金为王”策略,截至2018年上半年,现金余额2579亿元,未使用银行授信2010亿元,充沛的现金流为公司稳健经营提供有力保证。

此外,随着房地产行业负债上升,房企近年来也纷纷开拓新的业务,长租公寓就是最为热门的业务之一。据统计,2018上半年销售额前20的房企中,已有16家企业开展了长租业务,而租赁也为房企的业绩带来了新的业绩增长点。万科在半年报中,明确将租赁住宅确认为核心业务,这是继房地产开发和物业服务之后,万科确立的第三项核心业务。2014年以来,万科积极布局长租公寓市场。截至今年6月30日,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。龙湖集团也在业绩报告中指出,2018上半年公司投资性物业不含税租金收入为18.5亿元,下半年公司在售主力项目将达到110个,其中39个为全新项目,56个项目将推出新一期新业态产品。

回归理性,行业评级为低配

对于下半年的政策走向,申万宏源研报表示,房产税试点的进一步扩容可能成为下半年的政策方向,以助降低购房者的购买热情。考虑到房产税试点扩容的不确定性以及本币汇率的波动,市场情绪对负面信息会保持高度敏感,维持房地产板块低配评级。

银河证券房地产分析师潘玮表示,目前房地产调控方面依然,预计下半年房价将保持平稳。库存方面,开发投资规模上行,供给端呈现稳步放量态势,同时存量继续回落。土地市场方面,流拍现象及溢价率走低继续,呈现出一定降温趋势,未来有望进一步回归理性。

目前,房企在规模上已出现放慢速度的情况,比如之前一直追求“高周转”的碧桂园,在中报发布会上下决心要“减速”:公司正在重新审视本公司的管理系统,为了立基百年,宁可放慢一些发展速度。

潘玮认为,随着土地购置价格的上涨,预计行业利润空间中长期或将面临下行压力,未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外,房地产企业持续分化,一二线城市房企销售增速和投资力度均高于三线城市房企,会继续看好地产板块的行情,虽然政策调控仍将持续,但边际调整的空间不大。


[责任编辑:牛敬睿]

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