01
房价预期在走低
9月24日，北京市统计局公布的统计数据显示，今年1～8月，北京市商品房销售面积354.2万平方米，同比下降32.8%，其中，住宅销售面积266.3万平方米，同比下降22.7%。
1～8月，北京市商品房新开工面积1200.8万平方米，同比下降3.7%，其中，住宅新开工面积657.7万平方米，同比增长18.3%。
1～8月，全市房地产开发企业项目到位资金为3186.1亿元，同比下降22.7%。2018年的北京楼市，可以说寒意十足。
近期，央行发布的一份城镇储户问卷调查报告，就在力证市场预期的变化。
第三季度报告显示：
预期房价上涨的居民比例为33.7%，较上一季度减少2.8个百分点。
预期房价下跌的居民比例为9.6%，较上一季度增加1.1个百分点。
预期房价基本不变的居民比例为45.9%，较上一季度增加1.2个百分点。
对未来3个月准备增加支出的项目，购房占比22.5%，较上一季度减少0.5个百分点。
02
房地产市场迎来变局
最近，关于各大房企打折促销的消息不绝于耳。“房子不好卖了”已经成了许多业内人士的共识。
面对此种局面，万科董事长郁亮在一次内部谈话中讲到“活下去”是未来三年的目标。就连一向冲劲满满的融创董事长孙宏斌也开始保守起来。一个月前，在融创中期业绩发布会上，孙宏斌突然说到，“融创要做到安全第一”。
改名成了多家房企不约而同的举措。以万科为例，目前，至少有9家万科分公司陆续完成了更名手续。
此外，还有保利地产更名为“保利发展”；
时代地产更名为“时代中国”；
龙湖地产更名为“龙湖控股”；
合景泰富地产更名为“合景泰富控股”；
大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理股份有限公司”。
与此同时，楼市新政也在不断出台。
近日北京出台了公积金购房新政，将炒房客最后一点bug修复，广东也在试图用取消预售制度来试水。虽然后者马上遭到权威部门的否认，但也不难看出，市场现在已经变得非常敏感。
03
住房制度做出调整
8月15日，住建部在沈阳召开地产工作座谈会。这次会议上，除了对此前调控不力的城市进行问责之外，还要求各地要加快制定未来住房规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁供应市场。
在这方面，一线城市首先做出了表率。
北京首个集体土地租赁项目在8月开工。
同样8月发布的深圳新房改方案中，商品房，政策支持住房，公租房占比为4:4:2。新建商品房的比例被限制。未来政策性住房和租赁住房成为主流。
9月11日下午，广东省住建厅公布《关于推进共有产权住房发展的指导意见》，并向社会征求意见。至此，广东开始试点共有产权房。
通过这些城市的具体政策落地，可以看出，政策性支持住房（人才）和租赁住房的比重逐渐加大，是未来一二线城市的基本趋势。
04
投资逻辑也要发生变化
当商品房的数量被限制，保障性住房和租赁住房成为主流，未来人们置业买房的逻辑也要发生变化。
我给大家总结了几点，那就是：
1、未来商品房的流动会受到限制，炒房客的门槛也会越来越高。
2、投资房产越来越多要博取一个长期的投资价值，这个长期不是简单的3～5年，而是8～10年，甚至更长。
3、目前我国楼市的租售比较其他国家还比较低，随着租赁住房市场的发展，未来投资房产项目，应更多考虑房子的出租价值，炒房客会越来越多变身为包租婆。单论投资来说，那些人口流出的三四线城市，基本可以排除在置业选择之外。
“房子是用来住的，不是用来炒的”终将成为未来房地产市场的主旋律。
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