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一线城市楼市热度不减 热点地区调控打出“组合拳”

近期，一线城市楼市热度不减，以深圳、上海、北京为代表的多地学区房回温明显，带动二手房市场成交量和成交价均出现攀升态势。多地二手房市场呈现明显的春节前翘尾态势。针对近期楼市热度回升，以上海为代表的热点地区调控打出“组合拳”，从土地到规范市场秩序等多维度管控市场。

节前翘尾态势明显

贝壳研究院数据显示，1月，重点城市二手房市场普遍呈现春节前翘尾态势，上周（1月11日至1月17日）链家重点18城二手住宅实际成交量环比增长5.8%，是2020年12月以来周度成交量环比增幅最大的。

国家统计局数据显示，2020年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。

二手房方面，多数热点城市二手房价格比一手房价格涨幅大。2020年12月，一线城市二手住宅销售价格同比上涨8.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京地区二手住宅销售价格环比上涨0.5%，同比上涨6.3%；上海地区环比上涨0.6%，同比上涨6.3%；广州地区环比上涨0.7%，同比上涨7.5%；深圳地区环比上涨0.5%，同比上涨14.1%。二线城市二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

针对一线城市房价上涨的原因，中原地产首席分析师张大伟指出，4个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快，核心原因是受疫情影响，大量出国读书人群回流，增加了市场需求，导致一线城市学区房需求明显上升。上海、深圳等城市的“打新潮”涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺刚需客户房源，二手房需求增加。2020年部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市住房需求。此外，由于上海、广州、北京均处于调控抑制后的市场反弹，所以价格上涨速度快。

调控进一步收紧

针对近期楼市热度回升，1月21日晚，上海市房屋管理局等多部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（简称《意见》），调控打出“组合拳”。

《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。严格执行住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

58安居客房产研究院分院院长张波对中国证券报记者表示，新政的出台并随即落地，可以视为对近期上海楼市热度非理性上升的快速反应，也是释放后续调控可能持续收紧信息。值得关注的是，政策落地后，如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价持续被恶意炒作，预计后续还会有持续性政策跟进落地。

张波指出，2020年对严查违规资金流入房地产市场就已经从严，同时对于差别化的信贷本身在上海执行较为严格。预计下一步对于消费贷、经营贷违规流入楼市会有更明确的查处打击。由于上海近两年执行严格的新房限价制度以保障房价稳定，部分板块的一手、二手房价倒挂现象的确存在，这也导致新房销售环节中极易产生违规现象，私下收取“茶水费”、内部违规操作的现象有所抬头，预计这一层面的严控力度将进一步强化。一旦项目开盘中有用户举报，查处的力度和范围将会明显提升。

加大土地供应

值得注意的是，针对土地市场的调控，上海市明确要完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

对此，中指研究院分析认为，近两年，上海逐年加大商品住宅用地成交规模，2018至2020年成交建面分别是374万平方米、571万平方米和928万平方米，商品住宅用地占涉宅用地的比重也从2018年的34%提升至2020年的60%。2020年，出让的宅地入市后将在一定程度上缓解当前新房市场供不应求的紧张关系，后期进一步加大商品住宅用地供应将使中长期的住房供求关系更为均衡。同时，随着城市发展不断外拓，购房需求向城市新兴板块溢出的趋势更加明显，郊区轨道交通站点周边及五大新城的土地供应力度会进一步加大，区域市场供地的调整同样旨在优先保障刚需购房群体。此外，土地价格稳定对建立房地联动机制、防范地价上涨并传导至房价至关重要。

中国证券报记者观察到，除了住宅用地外，一线热点城市还加大了其他品种地块的出让力度。1月20日，上海市集中出让18宗征收安置房用地。其中，宝山区3宗、浦东新区15宗，总起始价达42亿元。最终，18宗地块均以底价成交。

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