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花样年自救进行时 物业第一股彩生活或将黯然落幕

一个月前，在彩生活的业绩发布会上，彩生活董事局主席兼首席执行官潘军还曾豪言要“重新焕发物业第一股的活力”，未曾料想，一个月后，曾经风光无限的“物业第一股”便英雄落寞。

9月28日晚，碧桂园服务控股发布公告称，碧桂园物业香港控股与彩生活服务签订股权转让协议，以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下邻里乐控股集团有限公司100%股权。交易完成后，碧桂园将持有彩生活几乎所有核心资产。

这或许是彩生活发展历程的转折点。

彩生活于2014年登陆港交所，其母公司为花样年，后者由曾宝宝创立。彩生活上市之初，它为资本市场量身定做的故事一度让其市值飞升，成为资本市场的宠儿。但是上市这7年，彩生活在经历多次整合不善的收并购之后口碑急转直下，在多次战略调整后其仍难以突破瓶颈，业绩增长陷入停滞。

在当下这个微妙的时间点，彩生活母公司花样年同样遭遇动荡，它的资产尚有被看中之处，却也不得不走上“卖身救主”的道路。

卖身

彩生活将核心资产出让予碧桂园服务，在业界看来是价格公允的交易。

根据碧桂园服务公告，截至2021年6月30日，邻里乐未经审核综合净资产价值约13.74亿元。截至2020年底，邻里乐录得除税前溢利约4.12亿元，除税后溢利约3.09亿元。据此计算，碧桂园服务收购邻里乐的估值不超过11倍PE。

目前，彩生活的总市值仅约37亿港元，市盈率约为6.14倍PE。相比其他头部物企，这个估值属于较低水平。IPG中国首席经济学家柏文喜向记者表示，这个价格是相对公允的，“因为彩生活本来就是上市物业管理公司，其交易估值是参考市场交易价格进行的。”

碧桂园服务为这宗交易设置了分期支付的方式。公告称，碧桂园物业香港将以自有资金、股权融资、贷款等方式进行三期支付，且每一期都有相应的支付条件细则。

接近彩生活的人士告诉记者，这宗交易其实谈了数月，碧桂园服务买的也是彩生活目前最有价值的商业资产，例如万象美物业和开元国际。

一位了解碧桂园服务的人士也分析认为，“（碧桂园服务）买的这部分是商业服务，按照碧桂园服务的风格，是不会去买其他资产的。”

近年来，彩生活因为收并购之后的投后管理欠缺，基础服务水平似乎一直被诟病最多的方面，也在一定程度上影响了彩生活在资本市场上的表现。

自2019年起，彩生活进行了多次管理层的变动和公司战略调整。2020年业绩会上，潘军报告称，整体的工作通过一年半的调整已经基本完成，包括精简管理架构、调整业务的发展战略、优化薪酬和激励机制。

在今年中期的业绩会上，潘军再次重申，彩生活是物业行业内收购最多的公司，截至目前总共有200多个物业公司收并购。在经过一年半的整合以后，公司未来可以进入一些相应的第三方业务拓展，重新回到增长的轨道上来。“未来彩生活会适度关注收并购，公司相应规模也会适度扩张。”然而在大刀阔斧的调整下，彩生活并没有迎来飞速发展。彩生活2021年中期业绩公告显示，期内公司实现营收约17.922亿元，同比增长约0.75%，低于行内平均营收增速；录得毛利润5.34亿元，同比增长0.43%。尽管营收由跌转涨，但涨幅仍然较小，增长乏力。期内在管面积为5.531亿平方米，在管面积同比增长0.26％，增速远低于其他头部物企。

救主

彩生活出让核心资产的背景是，其母公司花样年的境况也不容乐观。

柏文喜在接受记者采访时表示，“彩生活出售核心资产，主要原因是母公司花样年面临较大的流动性压力，而旗下可以快速变现和变现能力比较强的资产也就是彩生活物业板块了。”

花样年目前存在业绩下滑、债务压顶的状况。柏文喜称，“花样年的行业地位与规模也不占太大优势，而且财务状况也不太乐观，因此花样年未来的发展压力还是挺大的。”

据花样年2021年中报，花样年多项业绩数据下滑，发展疲软。今年上半年，销售方面，花样年累计销售281.2亿元，未达2021年销售600亿元目标的一半。营收方面，花样年毛利润22.77亿元，较去年同期下滑26.75%；毛利率约20.8%，同比下滑38%；净利率为2.77%，同比下滑7.58%。

在营收下滑的同时，花样年债务状况也不乐观。贝壳研究院统计，花样年剔除预收款后的资产负债率为72.7%，净负债率为74.8%，现金短债比为1.59，“三道红线”踩中一条，属于“黄档”。同时，花样年目前分别拥有借款约168.5亿元、优先票据及债券约343.7亿元及资产抵押证券约2.68亿元，总借款515亿元，比2020年相比增加了大约10%。

这样的背景下，花样年连遭国际评级机构标普、惠誉和穆迪等下调评级。

据标普统计，花样年有约7.62亿美元优先无抵押债券将于2021年余下时间到期，有11.5亿美元债券将于2022年到期，有约17亿元境内债券将在11月和12月到期或可回售，约35亿元信托贷款将于一年内到期。柏文喜分析称，“三个国际机构的负面评级意味着企业流动性的恶化与偿债能力的下降，也意味着其在公开市场融资风险与难度的加大。”

花样年管理层也并非没有预判到这样的情况。此前花样年董事局主席兼首席执行官潘军公开表示，如果明年6月份政策环境没有改善，销售仍然延续这种颓势，60%的民企开发商或面临倒闭。

在今年中期的业绩发布会上花样年管理层也称，花样年正在处理重资产，包括长期的投资项目。“上次跟投资人见面也专门谈到了这些动作，比如说处置一些商场和酒店，这些对公司未来经营来说只会减少负债，增加现金流，目前有几个商业项目进行得比较顺利。”

从彩生活出售核心资产这一行为来看，花样年的自救是相对积极的。只是现在房地产行业处在周期频繁的变动中，许多对形势预判不够精准房企的命运也终不得不由此而改变。

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