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凰家探盘｜纯干货！河东三大改善“轻奢盘”怎么选？一文Hold住

河东区今年成交量有了新的变化：改善崛起。

以往，提到河东就是“市区门槛”“环城价住市区”“市区刚需价”等词汇，如今，河东区的改善品质“轻奢盘”也多了起来，从产品、位置、价格上来说，中交春映海河、农垦含章雅著、大华清水湾三项目有一定的相似性，到底怎么选？对比来看。注：结尾有彩蛋。

01｜区位

中交春映海河、农垦含章雅著、大华清水湾三大项目均位于河东区，从环线上来说，前两项目都属于中环线内，大华清水湾属于中至外环。

有什么区别吗？

中环线的核心意义在于把市区14条主要交通干线连接成环，串联起全市最重要的市政配套节点，而且作为天津第一条环线，中环内都是成熟区域，拥有全市级的商业与生活配套，大型城市节点也多数都分布在中环内。

像中交春映海河步行到9号线东兴路站约290米，到凯德Mall1.2公里，到达二宫公园约900米，项目西南侧就是海河。

农垦含章雅著，西侧紧靠中环线红星路，透过红星路，向北可以进入河北成熟腹地，向南可以跨过海河进入人民公园直达五大道。河东区主力的商业配套万达、爱琴海以及城市节点天津站、大直沽都在3公里范围内。

处于中至外环的大华清水湾相比之下要略逊一筹，该项目与农垦含章雅著相距不远，像河东万达广场、爱琴海购物公园等区域配套都可享受到，但大华清水湾周边尚未有步行可达的地铁线路，根据百度地图测量，即使是项目南侧在建的地铁4号线步行距离也在1.5公里以上。作为市区改善盘来说，大华清水湾在地铁方面“缺了条腿”。

02｜城市界面及规划

牛市看涨，熊市抗跌，改善盘抗跌特质之一——城市界面一定要好。

天津市区的地大部分是拆出来的，即便盖了新房，也会被老破小包围着，中交春映海河在这方面比较明显，旁边的蝶桥公寓、东旭新里等小区房龄在20年以上，虽然中交春映海河在海河沿线，但属于“内陆”，距离海河景观还有一定的距离，项目周边道路也比较窄，再加上道路两侧停放车位，出入社区有“堵车风险”。

（中交春映海河周边社区实景）

未来中交春映海河周边城市界面的更新，更大程度的依附海河沿线整体规划，不确定性增加。

农垦含章雅著与大华清水湾同位于津滨大道北侧，津滨大道可以说是河东区“生命线”。

日前，河东发声，将积极抢抓天津建设国际消费中心城市的历史性机遇，以区域内津滨大道经济发展轴为重点，积极打造津滨大道两侧特色商业带。 河东区域内，依靠爱琴海、万达广场等，已形成标志性商圈。再往东走，东丽区域内，即将落地融创精彩天地、山姆会员店、金茂智慧科学城等大型商业综合体……津滨大道就像一条黄金轴，把重要节点都串联起来了。

除了背靠津滨大道，农垦含章雅著还能够依托老工大商圈形成全新的城市界面，还积蓄着很多能量没有爆发。

如果对三大项目城市界面及未来发展排序的话，小编个人认为中交、农垦更加靠前。

03｜产品

从颜值上来说，中交春映海河与大华清水湾比较相似，都是走的“现代都市风”，在精装选材方面，采用的也都是科勒、摩恩等比较有名的品牌。中交春映海河最大亮点在于120㎡户型设计有一个长约6.8米的阳台，使客厅、次卧相互贯连。

（中交春映海河120㎡户型图与样板间）

大华清水湾的亮点在于市政公园的打造上。在项目北侧，大华专门打造了7000平米的鲲鹏主题公园，后期经过改造后，成为市政公园，服务于周边业主。未来，鲲鹏主题公园会与居民区、商街、学校等为邻，丰富整个片区的配套。

（鲲鹏公园实景）

与前两个项目不同的是，农垦含章雅著整体园林打造上采用的是中式风格。众所周知，没有一种园林比中式更烧钱，提升的是社区的整体水平。

（农垦含章雅著实景图）

其次，项目拿地时包含了6万方商服地块，农垦将此地块以外挂商街的形式展示，未来将打造成天津版的太古里。大华清水湾北侧楼座规划有底商，社区烟火气更浓，农垦含章雅著外挂商街相当于“独立的商场”，与住宅虚隔开，互相不受影响，让街区充满活力，业主也收获了生活上的便利，更显高级感。

（农垦含章雅著外挂商街效果图）

最后农垦一反地产行业压缩地库面积的做法，开挖了双层地下车库。市区寸土寸金，车位重要性不言而喻，987户，规划车位1365个车位，配比达1:1.38。

（农垦含章雅著地下车库效果图）

在产品方面，中交春映海河为高层产品，均价36000元/平米；农垦含章雅著高层33000元/平米，洋房40000元/平米；大华清水湾全部为小高层产品，均价34500元/平米。三项目当中，大华清水湾交房最早，预计2022年12月，中交春映海河交房时间最晚，预计2024年3月。农垦含章雅著是三项目当中唯一毛坯交房的，但是项目入户门标配高规格钢木复合门、智能门锁、电子猫眼等。

04｜开发商

如今市场下行，房企暴雷，新房减配、烂尾频频发生，购房者买房需要更加谨慎，买房先看房企实力。

2013年至2016年，中交地产四年时间的拿地总额近109亿元。2020年，中交地产已耗资535.8亿元竞得30幅土地，是2019年的两倍，计容建筑面积同比增长176.90%至635.59万平方米。高速扩张给中交地产的经营性现金流带来了较大的压力。

数据显示，2019年，中交地产经营活动产生的现金流量净额为-46.12亿元，较2018年减少了179.56%；2020年，公司经营活动产生的现金流量净额为-187.4亿元，总负债为866.11亿元，同比暴增108.95%。

按照“三道红线”融资新规，中交地产剔除预收款后的资产负债率为83.4%，同比上升约0.8个百分点，仍超出阈值；净负债率296.4%，同比上升约146.2个百分点；现金短债比为1.43，较上年同期下降约0.34。

今年5月份，界面新闻中指出“中交地产负债状况已严重超出‘三道红线’的底线要求。”

其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%的红线值；净负债率为296.4%，不仅同比上升146.2%，而且超过红线近两倍。

虽然有央企背书，但中交大规模拿地是否表现得太激进了些？

与中交相比，农垦与大华则属于踏实肯干性。

农垦地产先后参与了很多天津安居工程的建设。比如河西区三水南里、玉峰花园、儒林园、水语花城等，可以说河西区小海地近80%的物业都是由农垦地产开发建设的。

此外，农垦地产还打造了天津宝德学院学生公寓、农垦培训中心、津奥广场、农垦博纳影城等多家大型超市及五星酒店。

近年来，农垦地产又联合知名房企开发了高端住宅，比如万科仕林苑、仁恒公园世纪等。

含章雅著可以说是农垦地产在天津首个全资注入独立操盘的项目，值得一提的是，含章雅著地块没有在银行进行抵押贷款，资金实力雄厚。

清水湾是大华在天津的第一个项目，也将是大华在天津的标杆项目。这家房企，不玩快周转、资本杠杆这些金融游戏。也就是说，暴雷、三条红线……这些管控手段都涉及不到它。

最后总结为一句话，在如今的市场情况下，三大项目相比，农垦含章雅著、大华清水湾相对安全，而且交房时间早，中交春映海河交房时间较晚，不确定更强。

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