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8月仍以稳为主 新房成交均价环比上涨 二手房价跌量涨

市场综述：

一级市场，2017年8月，商品住宅用地成交共6宗。土地出让金90.6亿，建设用地面积26万平米，规划建筑面积45.1万平米，成交楼面价20094元/平米。

二级市场，2017年8月，商品住宅新增供应11389套，供应面积122.5万平米，成交9575套，成交面积104.8万平米，成交均价15600元/平米。

三级市场，2017年8月，二手房成交6272套，成交面积62.9万平米，成交均价10927元/平米。

一、政策环境

>>全国性政策

国企牵头发展住房租赁 培育租赁市场

成都市住房委员表示，由政府组建、新建相应牵头的国有公司，发展住房租赁. 相关部门发文鼓励银行业金融机构向租赁住房项目加大信贷支持，支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。

自住房升级为共有产权房 公开征求意见

《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见。作为对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，共有产权住房将从建设品质、管理水平、供应规模上进一步提高。并提出5年内提供150万套住房，用4个“三七开”的措施，兼顾刚需购房人群和“新北京人”住房需求。

发改委：积极鼓励企业发债用于发展住房租赁

国家发展和改革委员会发布《国家发展改革委办公厅关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，其中提到积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务。同时还提到，对雄安新区及国家级新区等重点地区项目建设加大支持力度，鼓励符合条件的主体发行企业债券融资，推进重点项目建设。

20城市出台租赁住房新政 支持开发企业开展相关业务

自去年6月份国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出培育发展住房租赁市场的具体要求以来，全国已经有广州、合肥等近20个城市出台了有关租赁住房的相关政策。

广东省住建厅、广东省发改委联合印发的《广东省新型城镇化规划（2016-2020）》正式发布，规划明确了珠三角城市升级行动等十一项重点行动实施指引。包括大力发展住房租赁市场；将探索建立共有产权住房制度；推进人口管理制度改革，全面实行居住证制度等。同一天，合肥也发布了《关于印发合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知》称，支持房地产开发企业开展住房租赁业务，鼓励部分有条件的开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源。

>>天津市政策

10月至明年3月 天津建成区内停止建设工程类作业

2017年10月至2018年3月期间，天津全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业。

市委、市政府联合印发实施《天津市2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，突出强化了目标、措施和考核3方面内容，将PM2.5改善目标分解至各区，对10个方面26项重点任务逐一明确了时间表、路线图和责任人。

二、一级市场

本月成交概况

8月，全市商品住宅用地成交6宗，出让土地面积26万㎡，规划建筑面积45.1万㎡；居住类用地土地出让金90.6亿元，成交楼面价为20094元/平米；

本月，市区成交地块1宗，时隔8个月市区首次挂牌出让，出让地块位于南开区迎水道。经过9家房企激烈角逐，保利以总价56.5亿元拿下该地块。远郊区县市场活跃度相对较高，共成交地块4宗，其中2宗土地都位于武清区下朱庄板块，这也是武清自年初熔断后首次挂牌出让。

保利、天房政通先后以总价56.5亿、30.72亿取得南开大学迎水道校区094、095号地块，折合楼面价分别为38150元/㎡、48000元/㎡。综合近期市区土地成交情况，2016年11月南开区双峰道地块成交楼面价56095元/㎡，2017年3月河北区天泰路地块成交楼面价42443元/㎡，此次土地成交价格处于合理水平。考虑后期南开区商品住宅用地基本无供应，虽然094、095号地块位于老旧社区聚集的王顶堤板块，后期仍有良好发展空间。同时，受两宗地块特别是095号地块高溢价影响，将带动上三区新房市场发展预期，具备一定价格支撑。

图2-1本月全市居住用地出让列表

2-2. 本月重点出让地块

地块概况：

津南苑(挂)2017-094号地块位于南开区南开大学迎水道校区，规划总建面约15.2万㎡，设最高限价66亿，折合楼面价上限约43421元/㎡。经过金科、天保、金地、首创、中海等9家房企的激烈抢夺，最后，保利以总价56.5亿元拿下该地块，折合成交楼面价38150元/㎡（不包含科教用地），溢价率28.4%。

区域概况：

该地块位于王顶堤板块，紧邻地铁3号线王顶堤站和王顶堤公交总站，交通出行十分便利。地块周边规划建设档案馆、少儿图书馆和考试中心等文化场所。目前，王顶堤板块内无新房项目，房龄在15-20年的二手房，成交均价在3-4万/平米。

地块概况：

津南(挂)2016-05号地块，与年初出让三块宅地形成田字型，本地块建筑面积7.4万㎡，挂牌起始价为8.63亿元，起始楼面价11595元/平米，禹洲以9.7亿拿下该地块，成交楼面价13033元/㎡。

区域概况：

北闸口规划建设轨道C2线将津南区与天津机场连接，6号线在板块内设站。津南区的海河教育园、辛庄、咸水沽等板块持续火热，成交价格处于高位，使得项目稀少的北闸口板块成为众多房企关注对象。预计本月成交05号地块与上半年成交3宗宅地将同期上市，缓解北闸口无房可售状态。

三、二级市场

图3-1全市新房月度供需走势

2017年8月，新房市场供应11389套，供应面积122.5万㎡，环比下降6%；成交9575套，成交面积104.8万㎡，环比下降17%，成交均价15600元/㎡，环比上涨3%。

市场概述——

本月新房市场供应量、成交量同降，成交均价微涨。成交量环比7月下滑近两成，同比2016年同期下降约五成。各大区域成交量均呈现下滑趋势，市内六区成交量下降幅度最小，其他区域下跌近两成。成交价格环比上涨3%，同比2016年同期上涨两成。

我爱我家市场战略中心认为：受限购限贷政策、新增供应较少等叠加因素影响，进入4月，本市新房市场成交量几乎“腰斩”，6月份供应量集中入市助推了成交量上涨。近期房贷政策进一步收紧，购房成本增加，客户观望情绪较浓，7、8月成交量连续回落。价格端来看，经过6月成交价格探底后连续两个月上涨。当即将到来的传统销售旺季“金九银十”遇上房贷收紧、十月开始停工等利空消息，市场难有较大改观，仍以持稳为主基调。预计九月成交量小幅上涨，成交均价持稳为主。

3-1 市场月度供需走势——

供应走势分析

2017年8月，新房供应持续收缩，环比7月供应量下降6%。同比下降10%。

供应区域分析

本月以环城四区、远郊区县为供货主力，市内六区首次连续四周供应量为零。环城四区中，东丽区供应29.7万㎡，占环城四区供应量的58%。远郊区县供应50万㎡，其中武清供应占39%。

3-2 市场成交——

本月成交量下滑17%，远郊区县、环城四区下降明显，环比下降17%-18%。成交价方面：市内六区、环城四区成交价格上涨4%、6%，滨海新区、远郊区县成交价格下浮1%-5%。

图3-2四大区域成交量价环比

成交热点区域分析——

本月环城四区的东丽区成交量最高，成交13.6万㎡，占全市成交量13%，成交均价14884元/㎡。

成交量主要集中在东丽湖板块。

其次是津南区，成交13.5万㎡，成交均价16063元/㎡，价格涨幅30%，成交量主要集中在咸水沽板块。

3-3 价格地图——

热点板块分析——

2017年8月热点成交板块：中新生态城

中新生态城板块本月供应7.6万㎡，成交7.12万㎡，成交均价16573元/㎡。中新生态城坐拥国家级产业园以及信息产业园，板块交通、教育、医疗、生活配套逐步完善，生态环境良好，发展逐步成熟，板块发展热度持续高涨，带动项目较快去化。板块内潜在供应较大，待开盘或加推项目5个。

3-4 市场存量——

8月底，全市新房可售存量1426.8万㎡。库存量微涨，全市库存出清周期约为9.5个月。

四、三级市场

2017年8月，二手房成交量6272套，环比上涨21%，同比下滑67%；成交均价10927元/㎡，

环比下降7%，同比下降14%。

市场概述——

本月，二手房市场成交量环比上月上涨21%，成交价格回落7%。

我爱我家市场战略中心认为，二手房成交量在7月触底后逐步回升，以持稳为主。受政策调控整体二手房市场降温，8月成交量环比上涨，缘于新房市场新增供应不足及部分区域总价高企，难以满足购房者需求，从而转向二手房市场。受政策持续收紧影响，部分急于出售的业主适当调低价格促成交易，客户心理价位进一步走低。

4-1 二手房成交走势

二手房成交对比

本月二手房成交6272套，一二手房成交比为1.5:1，二手房成交量上涨2成。

二手房成交价格对比

本月一二手房价差为4670元/㎡，新房价格与回落的二手房价格差距进一步增加。

二手房成交价格走势

本月二手房成交均价为10927元/㎡，二手房价格环比上月下降7%。近半年二手房成交价格呈震荡下行趋势。

二手房7/8月各区域量价对比

从各区域来看，各区成交量统涨，仅远郊区县中蓟州区环比下滑3%；从价格涨幅看，各区域涨跌呈现差异，下浮明显的区域是北辰区、滨海新区。

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