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11月滨海疯狂供地 楼市“以价换量”短期难复苏

【市场综述】

一、政策环境

一级市场，11月，全市商品住宅用地成交15宗，出让土地面积约87.7万㎡，规划建筑面积约137.0万㎡；居住类用地土地出让金约110.4亿元，平均楼面地价8062元/平米。

二级市场，2017年11月新增供应12982套，面积133万㎡；成交8222套，面积91.5万㎡，成交均价15648元/㎡。

三级市场，2017年11月，二手房成交5532套，成交面积45.4万㎡，成交均价12667元/㎡。

天津公积金异地转入出新规 11月21日起实施

从市住房公积金管理中心获悉，为适应住房公积金缴存职工异地就业流动，加强对住房公积金异地转入业务管理，《天津市住房公积金管理中心关于加强住房公积金异地转入业务管理的通知》近日发布，并将于2017年11月21日起实施。

根据规定，职工在本市稳定就业并正常缴存住房公积金的，可将原就业地缴存的住房公积金转入本市。职工申请办理异地转入业务时应在本市开立住房公积金账户6个月以上，且连续逐月缴存住房公积金满6个月。职工本人可持身份证和住房公积金联名卡，到市住房公积金管理中心所属的任一管理部办理住房公积金异地转入业务。

整体迁入本市企业及本市承接的产业转移单位，集中为职工办理异地住房公积金转入的不受上述条件限制。相关转入手续可由单位向辖区管理部预约集中办理。

租购并举制度确立 楼市调控长效机制加速落地

我国住房租赁市场规模已超万亿元。从2016年9月30日开启的新一轮楼市调控可以看出，当前政策着力点是促使住房向居住属性回归，租购并举，楼市长效机制加速落地。

住建部部长王蒙徽表示，房地产调控成效显现，市场总体稳定，我们以“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位，坚持分类调控，因地施策，出台了一些有针对性的措施来稳定市场。目前一线城市和部分热点的二线城市新建商品住宅价格同比回落，三四线城市房价也趋于稳定。

发展住房租赁市场，已成为建立楼市长效机制的重要内容。今年7月，住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点，再度明确租购并举，租售同权。随后，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。

房地产税新动向：按评估值征收 地方制定具体方案

在备受关注的房地产税方面，肖捷首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

2015年8月，房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划，意味着房地产税立法启动。在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。

“所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”

天津城市规划：连接地铁2号线 天津地铁C1线将通达东丽湖

近年来，东丽湖地区人口大增，加上欢乐谷，以及东丽湖公园，来往于市区和东丽湖旅游的人越来越多。为了解决东丽湖地区出行难问题，市规划局近日回复网友称，根据《天津市轨道交通线网规划(2012-2020年)》，规划地铁C1线连接M2线(地铁2号线)，C1线由空港经济区站至未来科技城，为空港、东丽湖和未来科技城等地区提供服务，以带动地区发展、解决地区交通问题，满足沿线地区居民出行需求。

二、一级市场

本月成交概况

11月，全市商品住宅用地成交15宗，出让土地面积约87.7万㎡，规划建筑面积约137.0万㎡；居住类用地土地出让金约110.4亿元，平均楼面地价8062元/平米。2017年1月-11月商品住宅用地总成交量为1024.1万㎡，同比2016年下降21%。

本月，远郊区县商品住宅用地成交3宗；滨海新区成交8宗，成交量为82.1万㎡，占全市成交量的60%。环城四区成交3宗，主要位于西青区杨柳青板块和东丽区东丽湖板块。市内六区中，仅红桥区成交1宗。

图2-1本月全市居住用地出让列表

2-2. 本月重点出让地块

地块概况：

津滨塘(挂)2017-4、5、6、7号四宗土地位于滨海新区塘沽新城镇内，土地用途为城镇住宅、商服，规划容积率均为1.0-1.5，绿地率不小于40%，建筑密度不大于25%，项目内商业建筑面积占总建筑面积比例不大于7%。通过瀚棠、中国中建(新塘)、华夏(住宅集团)、中骏、中建致诚、华远、禹洲、旭辉、联发、金科、中建、中海、碧桂园等13家房企的激烈争夺，最终，4号地块由中建以7.5亿元竞得，成交楼面价7188元/㎡，溢价率49%；5号地块由华远以4.79亿元竞得，成交楼面价7243元/㎡，溢价率50%，自持住宅面积占比3%；6号地块由宝德以4.59亿元竞得，成交楼面价7113元/㎡，溢价率50%，自持住宅面积占比9%；7号地块由中建以6.32亿元竞得，成交楼面价6653元/㎡，溢价率50%，自持住宅面积占比16%。

区域概况：

四宗地块皆属于滨海新区塘沽湾项目，据资料显示该项目总占地约21.1平方公里，片区整体容积率为1.5；从区位上来看，塘沽新城区与老城区一河相隔，东临滨海新区中心商务区，北侧有约12公里海河岸线，南侧有约5.5平方公里生态有机农业示范带。教育配套方面，塘沽湾将引进北京蓝天幼儿园、上海道九年一贯制学校。

据悉，塘沽湾开发周期总共12年，2014年正式开建，分四期进行开发。2016年底，塘沽湾共出让了3宗住宅用地，由中建致诚、禹洲、中建新塘三家房企竞得，楼面价在2400-5000元/㎡之间。

地块概况：

津丽（挂）2017-03、04号两宗地块位于东丽区东丽湖板块内；

03号地块土地用途为城镇住宅、科教，科教用地规划独立幼儿园，该宗地块起始总价46780万元，折合起始楼面价7753元/㎡，设有最高限价69000万元，折合最高楼面限价11436元/㎡。

04号地块出让土地面积9491.7平方米，规划用地性质为城镇住宅用地，容积率为大于1且不大于1.2，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%，建筑限高40米。

其中公告标示03、04号地块当报价达到最高限价时，转为竞报配建租赁型住宅，且配建租赁型住宅将无偿提供给东丽区人民政府，专项用于安排区域引进人才的居住使用。

²  区域概况：

2017年截至11月，东丽区共出让3宗商品住宅用地。东丽区中，东丽湖板块新房项目较多，普通住宅均价集中于9000-15000元/㎡，别墅均价集中于11000-18000元/㎡。

三、二级市场

图3-1全市新房月度供需走势

2017年11月新增供应12982套，面积133万㎡；成交8222套，面积91.5万㎡，成交均价15648元/㎡。

市场概述——

本月新房市场量稳价平，市内六区、滨海新区供应端放量，主要集中于河西区、河北区、塘沽区及中新生态城。全市新房成交价格小幅下降，津南区域涨幅最大。

我爱我家市场战略中心认为：2017年将近尾声，传统购房淡季下，新房市场成交量价以持稳为主；在银行贷款政策收紧、限购及十九大政策导向影响下，短期复苏无望。各房企为了冲刺年终任务，预计下个月货量充足的项目将继续放量，部分项目将“以价换量”，以达成全年任务指标。

3-1 市场月度供需走势——

供应走势分析

2017年11月新房供应量回升，环比10月供应量回升15%，同比2016年下降53%。

供应区域分析

本月滨海新区供应端放量，新增面积环比回升264%；市内六区供应量小幅回升，环城四区与远郊区县受停工影响供应缩减；本月滨海新区供应占全市四成，主要供应区域集中在塘沽区与中新生态城。

3-2 市场成交——

本月成交量持稳为主，相比10月环城四区、远郊区县成交量均有10%左右降幅；市内六区、滨海新区成交量平稳回升，天津主力成交区域仍为环城四区；成交价格方面，市内六区、环城四区持稳，分别回升8%，4%；滨海新区、远郊区县小幅下降，降幅为8%与6%。

成交热点区域分析——

本月远郊区县成交量下降，环比下降10%，其中蓟州区下降明显，环比下降近六成；环城四区东丽区、津南区为成交主力，津南区较上月成交量下降明显；市内六区平稳回升，其中河西区、河北区分别回升135%、114%；滨海新区本月成交量回升66%。

本月全市整体成交均价温和回升为主，其中津南区本月价格回升两成，和平区下降8%，其他各区成交价格涨、跌幅度在1%~20%之间。

3-3 新房价格地图——

热点板块分析——

2017年11月热点成交区域：东丽区华明镇、东丽湖板块

东丽区本月成交14万㎡，成交均价14351元/㎡。东丽区华明镇、东丽湖板块为成交主力板块。

区域特点：特殊的地理位置，承接市区外溢与滨海新区客户，上牵下引。华明镇与东丽湖板块，借势空港产业与东丽湖生态资源支撑，成为刚需刚改客户首选。

3-4 市场存量——

截止11月份，天津市新房可售存量为1371万㎡，库存小幅上扬，按照近6个月平均水平，全市库存出清周期约为11个月。

四、三级市场

2017年11月，二手房成交5532套；成交均价12667元/㎡。一二手成交比为1.48:1，新房、二手房本月成交量均温和回升。

市场概述——

本月，二手房市场成交量平稳回升，成交价格持续走低。

我爱我家市场战略中心认为：二手房成交受调控政策与市场宏观环境影响，成交量以平稳为主，价格持续触底。受信贷持续收紧影响，部分急于出售的业主适当调低价格促成交易，客户心理价位进一步走低。

4-1一二手房成交价格对比

本月一二手房价差为2981元/㎡，本月新房成交均价温和回升，二手房小幅下降。

4-2二手房成交价格走势

本月二手房成交均价为12667元/㎡，本月二手房价格走低，近半年二手房成交价格呈震荡下行趋势，成交均价维持在12000元/㎡上下。

4-3二手房10/11月各区域量价对比

从各区域来看，除静海、蓟州区成交量下降外，其他各区域均呈温和回升态势，各区回升5%-30%；价格方面各区域下降为主，远郊区县价格温和回升。

4-4二手房价格地图——

热点区域分析——

2017年11月热点板块：河西区

河西区本月成交359套2.6万㎡，成交均价22300元/㎡。

河西区“隶属天津上三区”，历来为市内二手房主力成交区域。以友谊路为轴线，四周分布着党和国家领导人及外国首脑来津下榻的迎宾馆、天津宾馆、喜来登大酒店、水晶宫饭店，以及国内外宾朋云集的天津大礼堂、天津国际展览中心、天津商业银行、北方金融中心、友谊商场等一批商贸、金融设施。同时，天津市重要的政治活动、国际交往、经贸科技文化交流多在这里举行，河西区既是天津市重要的政治活动中心，也是沟通世界、联系各地的涉外窗口。

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