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天津千亿土拍市场谁在助力 多维“控场”难抵房企热情

2017年天津市挂牌地块共计124宗，成功出让117宗，停牌及流拍地块7宗。出让住宅和商服地块总面积超过750万平米，卖地收入达1166亿元。在出让的124宗地块中，市区占到9宗，环城四区23宗，远郊五区55宗，滨海新区共计27宗。

出让面积最大的地块是位于滨海中关村科技园的津滨北(挂)2017-2号商务科教用地，地块面积为214681.9平米，最终由金色英才以4.816亿元摘得。

出让总价最高的地块是位于南开大学迎水道校区苑中北路西侧的津南苑（挂）2017-094号地块，由保利以56.5亿的总价摘得，折合楼面单价为37171元/平。

出让楼面价最高的地块是位于南开大学迎水道校区苑中北路东侧的津南苑（挂）2017-095号地块，由天房卓汇以30.72亿的总价摘得，折合楼面单价为48000元/平。

市区：共计9宗

分列：和平1宗，南开3宗，河北2宗，河东1宗，红桥2宗

市内六区，除了河西没有挂地动作，其他五区均有地块成交。其中位于南开大学迎水道校区的两宗地块可谓吸引了全市的目光。一宗拍出56.5亿的年度最高总价，一宗拍出48000元/平的年度最高楼面价。和平区虽然只有商服地块出炉，但其稀缺程度仍然令人瞩目。

环城：共计23宗

分列：北辰4宗，东丽6宗，津南4宗，西青9宗

在环城区域中，西青区以9宗地块的总数占据榜首。其中津西青（挂）2017-03号打包地块由华侨城以50.26亿元总价竞得，合算楼面价14941元/平。如果说西青是以量取胜，那么东丽区便是以价吸睛。金茂竞得的津东丽程（挂）2017-092号地块楼面价达到26655元/平，天房摘得的津东丽津（挂）2017-021号地块楼面价更是突破27000元/平。

远郊：共计55宗

分列：静海4宗，蓟州11宗，武清18宗，宝坻20宗，宁河2宗

远郊区域可谓今年一级市场热门区域，共计成交55宗地块，其中宝坻以20宗地块居于榜首，武清以18宗紧随其后。在出让地块中，位于武清黄庄街的津武（挂）2016-066号地块由金融街竞得，总价34.896亿元成为远郊最高。奥克斯拿下的津武（挂）2016-065号地块，以12956元/平的楼面单价摘得远郊“桂冠”。

滨海：共计27宗

分列：生态城7宗，空港1宗，中心商务区2宗，北塘2宗，大港1宗，塘沽5宗，开发区1宗，天津港2宗，临港4宗，汉沽2宗

滨海新区今年出让地块共计27宗，总体表现同样不俗。生态城出让地块7宗位列第一，其他地区也均有地块出让。在总价方面，津滨北塘（挂）2017-1号被龙湖以25.603亿元竞得，合算楼面价为14797元/平米。由创庆投资摘得的津滨开(挂)2017-1号地块，以总价19.6亿元，楼面价31462元/平，成为滨海新区楼面单价最高地块。

天津市土拍市场详解：

伴随着2017年滨海新区最后两宗土地的成交，天津2017年的土拍终于落下了帷幕，2017年土拍算得上是中规中矩的一年。上半年，随着楼市政策对整个房地产市场的“限价”，土地市场受到各种严格的价格控制。土地价格高不起来，开发商激烈竞争拿地的背后，也承受着各种生存风险。下半年的情况更加突出，基本上每一块住宅用地都要附加各种额外的竞价规则。

2017年上半年经历了年初的熔断+停牌，年后的各种竞自持后，下半年天津的土地市场似乎让开发商变得更加冷静，土拍也出现了多样化的局面。竞拍上不缺乏激烈竞争场面，也不缺乏“爆冷”的情况。除此之外，还出现了延期，停牌，甚至流拍的情况。

总的来说，2017年的天津土地市场经历了过去的疯狂，也有新政带给楼市以及土地市场的新冲击，更有逐渐成为主流的限价土拍。这些使得土地拍卖在天津房地产市场上形成一个新的亮点。

土地供应量不断 宅地最高价得到有效控制

2017年一季度的土地市场借着去年频繁熔断和停牌土地的“势头”，年初依然保持着同样的基调，着实给土地市场降了温。在供应稀缺的情况下，春节过渡期后，一季度土地市场较为平静，二季度由于楼市新政的影响，整个房地产市场都得到了价格上的限制，回落到了相对合理的范围，面粉贵过面包的市场倒挂现象得到了一定缓解。

下半年的土地市场依然保持着相对“冷静”态势。特别是三季度开发商对于土地的理性应对，以及四季度的市场趋冷，充分显现出市场已经进入到平静期。

当然，部分停牌地块的价格在重新挂牌后也得到了“市场化”的提升，但由于设置了最高限价，以及竞自持的方式，价格基本上控制在一定水平线上。

远郊环城领跑天津土地供应市场 滨海新区加速

2017年全年的土地供应比去年要多出20%，但市区供应仅仅只有9宗地块，远郊五区成为全年土地供应的主体，占土地总数的43%；滨海新区以27宗超过环城四区的23宗成为第二“土地大户”。2017年延续了市区土地“寸土寸金”，远郊环城加大供应，滨海新区加速发展的土地供应基调。这样的供应结构使得全市的宅地均价并没有走的太高，进而拉低了天津土地市场的成交价格。

土地供应外围化 政策风向标让市场冷静！

纵观2017年的天津土地市场，从供应上看远郊区县的供应大大超出了其他区域，滨海新区的发展速度也有所提升。不过，天津各区土地价格基本处于相对合理的区间。政策的导向使得土地市场没有出现“惊世骇俗”的地价，大多数业内人士表示现在的竞得价格基本上符合市场规律。

今年的土拍也出现了很多意外情况，例如上半年滨海北塘压缩包地块和西青中北镇打包地块的底价成交，还有竞争激烈的远郊保障房地块；下半年有红桥双环路地块的意外成交以及宁河宅地的激烈竞争。今年“竞自持”的引入成为天津土拍市场的最大亮点和看点，从团泊湖多家房企参与“竞自持”开始，到张家窝枫雅道地块创纪录自持6.9万㎡，再到上半年底的金地以自持超过一半的11万㎡的面积拿下的西青精武镇大学城地块，创造了天津土地市场的自持纪录。值的一提的是，另外两宗精武镇地块也同样被金地以自持的方式拿下。

不过相较上半年，开发商在下半场都冷静了许多，甚少出现高比例的自持情况。通过凤凰房产带来的土拍播报，我们不难发现，竞自持环节退出的房企在下半年明显增多了。此外，笔者还观察到的一个现象，下半年市区5宗地块采用了竞棚改的方式，这种竞买方式比竞自持让开发商更难举牌。除了首创以自建3.4万平米安置房拿下的红桥西青道地块，南大迎水道地块，双环路地块以及河北万柳村大街地块，均未出现大棚改面积的情况，其中的原因可想而知。

在市场调控的大环境下，土拍市场规则发生了诸多变化。2018年的土拍不知是否还有新的规则出现，这一切要看政策能否出现新的“转机”……

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