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天津中原研究院：日本TOD案例专题——东京篇

涩谷站：以TOD为核心的城市片区综合更新开发

PART 1 涩谷站片区综合再开发

东急电铁主导的涩谷地区再开发计划是目前东京最大规模的TOD开发项目。 涩谷区距离东京核心区6.5公里。汇聚了八条轨道交通的涩谷站每天有300万人流量，换乘人数为全球排名第二。

1927年东横线涩谷站通车，涩谷作为连接东京市区和郊区的交通节点。1933年东急集团效仿「枢纽车站+百货」的模式，建设东急东横百货，并开始对涩谷周边进行大规模开发。70年代开始聚集商业、办公、娱乐和创意产业。

随着80年代泡沫经济和城市建设逐渐饱和，在21世纪初，涩谷站乘降人数开始降低，2001-2011年期间涩谷站乘降人数下降约5%。同时商业空间老化、业态减少等问题开始出现，商业销售额减少25%。2013年修订的《都市计画法》确定了包括涩谷在内以交通枢纽为核心的「都市再生特别地区」。

涩谷站再开发于2008年启动，持续20年，分为四期建设，总体再开发面积约928,100平方米。：

■ 一期建设涉谷之光综合体，2012年完工；

■ 二期翻新重建道玄坂街区综合体，2018年完工；

■ 三期开发涩谷车站大厦，2020年完工；

■ 四期为涩谷车站大厦西栋和南部街区，2027年完工。

东急电铁计划花费1800亿日元（15.8亿美元）用于涩谷的更新发展。东急电铁作为开发方，通过建设文化和城市基础设施换取政府容积率奖励。涩谷再开发计划中5个主要街区容积率将提高3～6，主要承载办公、商业、文化、酒店和会议等功能。

五大街区汇聚处

综合提升滚动开发

涩谷车站街区

涩谷车站街区主要由三栋复合商业建筑构成，一期工程东栋2020年完工，二期中央栋与西栋再2027年完工。

道玄坂街区

道玄坂街区主要包括东急广场和原东急蓝塔周边区域，未来将改造成为高级办公空间。

樱丘口街区

樱丘口街区再开发将原本散落分布的独栋住宅转化为集合住宅，其中包括一个32层高的公寓，为2020年东京奥运会提供住宅空间。

涩谷二丁目21地区

涩谷未来之光是涩谷再开发计划中首个建成项目，连接涩谷站，建设成为零售、办公和文化地标。

涩谷三丁目21地区

在原JR山手线区域，利用东急东横线高架线路，建设涩谷STREAM，吸引创意产业和总部办公入驻。同时活化涩谷河，改造成为600米长的滨水步道。

一个交通枢纽区

五大街区汇聚处，形成以涩谷站为核心的交通枢纽。

涩谷站汇集4家轨道运营公司的9条线路，为了简化换乘流线，通过简单易懂的步行节点组织串联五个主要街区，消解地形高差，在保障步行安全性的同时，提升站点之间的连接度。

涩谷再开发计划有效衔接交通枢纽与周围城市基础设施的衔接，通过并列化、岛式化的方法提高城市基础设施的使用效率与商业活力。

PART 2对天津TOD项目的借鉴意义

TOD站城一体化的规划设计思路.

涩谷站城市更新开发前，由于线路众多且各条线路开发建设时期不一致，造成换乘不便，且占据相当规模的城市核心用地，造成城市资源浪费。后期随着片区TOD升级改造，提升区域空间利用价值。天津地铁在规划前期应该做好站城一体化空间规划，最大程度避免开发及资源浪费，集约开发，形成土地及空间价值最大化利用。

因地制宜的空间设计

利用涩谷谷地地形，结合轨道交通及周边项目开发情况，建立立体的空间步行系统和交互式的空间设计。实现空间及交通动线最优化设计，将人流水平转移的同时，实现垂直移动。

引入城市公共空间系统

将复杂的城市需求和有限的城市空间紧密结合，纵向复合叠加城市功能，形成立体的城市商业配套系统。引入城市公共空间，利用电梯和垂直交通取代街道，将涩谷站原来单一的交通、商业功能转型为集创意性办公、娱乐、观光、消费、文化于一体的TOD城市综合中心。

客群定位明确

以地铁交通主力人群作为基础，定位区域消费主力客群为30岁左右年轻活力人群，引入多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，针对性的增加符合年轻群体偏好的目的性消费业态。利用青年群体上下班及交通换乘时间实现目的性消费，逐渐丰富涩谷片区商业业态和消费结构。

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