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展望2021日本房产：我们从过去一年的大事件中「悟」出什么？

神居点睛

2020年这一整年，全球的经济都因为新冠病毒的影响而产生了天翻地覆的变化。各国都面临了疫情防控、经济、就业等一系列的问题。

从第一次发布紧急事态宣言，到奥运会推迟，再到欧美市场重金砸向日本商业地产……在这过去的一年里，日本房地产市场可谓是「喜忧参半」。

第一次紧急事态宣言

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2020年4月6日，时任日本首相安倍晋三正式发布「紧急事态宣言」，以日本东京、神奈川、琦玉、千叶、大阪、兵库和福冈七个县为主，展开「软封城计划」。

针对当时感染人员数量持续增加的情况，小池都知事多次强调：「为防止感染机率继续增大，务必要避开“三密”情况（密闭空间、人员密集、密切接触）以及“不紧不要”的外出」。

与此同时，4月首都圈的二手房成交量、房价直线下滑。以往日本的3月~4月都是看房、成交的小高潮。但是由于紧急事态宣言，使得很多人都不得不在此期间内暂时放弃购买或租赁房屋的想法。

不过首都圈的不动产市场「寒冬」仅维持了38天，在5月中旬政府解除紧急事态宣言后，市场逐渐回暖，成交数量略有回升，暂别日本不动产市场的低谷期。

东京奥运会延期举行

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东京奥运会延迟一年举办的消息在2020年3月24日得到了官方确认。原定于2020年7月24日至8月9日的奥运会，只能在2021年的夏天与大家见面。

这是现代奥林匹克的124年历史上，第一个延期的奥运会。对于满怀希望、想借此来重振经济的日本政府而言，无疑是一个巨大的打击。

原定于去年举办的奥运会将会是一块跳板，通过观光立国政策为东京的经济增添砝码。尤其对于东京新建的房屋而言更是如此，日本各界都纷纷看好东京奥运村一带的新建房屋。然而延期这件事却给市场直接泼了一盆冷水。

不过半年以后的9月份，东京都的二手房成交量却大增，因为疫情下的「远程办公」而催生出的住房需求源源不断，甚至连日经指数都大涨至30年来最高位。

剑走偏锋，地价震荡后持续升高

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由于新冠病毒的困扰，日本的基准地价也发生了变化。

2020年9月29日，日本国土交通省发表了截止至2020年7月1日时的日本基准地价。在统计数据中，日本全国的全用途建筑平均变动率相较于2019年同期减少了0.6%，这是自2017年来的首次下滑。

其中商业用地基准地价以-0.3%的变动率成为这5年来的首次下跌，同时，住宅用地基准地价也下降了0.7%。

由于新冠病毒的传播，访日客人出现骤减，再加上日本政府在2020年上半年出台的出行限制，导致商铺、酒店以及民宿等的销售额大幅度下降，从而影响了日本不动产市场。

此外，新冠传播期间，各国都相应出台了出入境限制，使得原本想要在今年进行海外资产配置的投资者对日本市场产生了很大的不确定性。

不过在随后的几个月里，东京、大阪、名古屋这三大城市圈的商业用地公示地价在震荡后回稳，并保持着0.7%的上涨。

海外市场重金猛砸日本商业楼

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在2020年9月~10月这2个月内，大量实力雄厚的外资财团「扎堆」涌入日本不动产市场。这已经不是在暗示外资的投资重心将在未来转移至日本，简直就是在「赤裸裸」地明示其对日本市场的关注度正在提高。

9月初，「股神」巴菲特在迎接自己90岁寿辰的同时，我们也得知了伯克希尔旗下的再保险公司——国家赔偿公司（National Indemnity）买入了5家日本商社的股份：伊藤忠商事（‭‮20.5‬‬%）、丸红（5.06％）、三菱商事（‭‮40.5‬‬%）、三井物产（5.03%）和住友商事（‮40.5‬‬%）。

两周后，又一颗「重磅炸弹」精确甩向日本不动产市场——香港PAG集团（太盟投资集团）在未来4年内将向日本不动产最多投入约8000亿日元，高调入场。

10月，加拿大房地产投资平台Bentall Green Oak（BGO）也已经开始向欧美养老基金等进行募资，设立了以亚洲为投资对象的新基金，并且投入的资金总额预计达到25亿美元。

其中8成投向日本市场，再加上给予的投资贷款，保守估计将向日本投资约100亿美元（约合1万亿日元）。

日本在2020年年初时，由于本土企业的破产，使得部分的企业开始变卖自有的不动产，因此间接地提高了上半年不动产的存量。

另一方面，财团们也看中了日本不动产市场受到新冠疫情的打击却并未像欧美市场那样出现大幅度的贬值，稳定性高，且有望在未来获得较高的回报。

商业地产投资——东京独占鳌头

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根据JLL的统计，东京商用不动产投资额在2020年1至9月达到了193亿美元。排名上，从2019年同期的全球第4，直接跃居全球首位，成为2020年1~9月投资额最多的城市。

其中排名前三的分别为东京（193亿美元）、首尔（142亿美元）、伦敦（134亿美元）。

在所有的日本不动产投资中，来自海外的投资者直接投资日本不动产人数占比在前3季度达到了38%，相比2019年同期的占比21%还要高上17个百分点。

在具体的投资项目中，也并非所有不动产类别均出现上涨。比如在物流设施的投资中，占比高达30%（相比去年同期增加11%）、住宅类建筑的投资占比高达22%（相比去年同期增加9%），呈现增长趋势。

但与此同时，办公楼的投资占比相较去年下降至31%（相比去年同期减少9%）、商业设施的投资占比相较去年下降至7%（相比去年同期减少7%），这两部分的投资呈现衰退现象。

尽管日本办公楼的租赁在2020年第2、第3季度整体呈现收缩趋势，但在东京的都心6区，其租金依旧保持坚挺。

逃离市中心——郊区二手房成新宠

根据不動産経済研究所发布的数据显示，2020年上半年（1月至6月）首都圈供应的新建公寓数量为7,497套，比上一年的数据下降了44.2％。

同时，2020年4月至2020年6月期间东京首都圈签约的二手公寓数量下降至6,428套，同比下降了33.6％。其中尤其是在今年的4月和5月，下降幅度较大。

另一方面，从价格的趋势来看，2020年上半年的新公寓的均价以及每平米单价均呈现上升的趋势。其中，平均价格为6,668万日元（约合人民币429万），同比增长8.7％。

每平方米平均价也上涨至103.1万日元（约合人民币6.64万元），同比增长13.7％。

而2020年6月首都圈成交的新建一户建数量为633套，比上年同月增长了15％。

在库的未售一户建数量从2020年4月的19,668套下降至2020年6月的17,927套，销售势头猛劲。而且近年来首都圈的新建公寓的价格有所上涨，不过东京郊区以外的一户建目前价格适中，有上涨的趋势。

自1990年至2020年7~9月的首都圈二手公寓成交量在去年达到了历史最高，平米单价比去年同期增加了3.6%，与此同时成交价格也上升了5.8%。

相比之下，二手的一户建在成交套数上比去年同期增加了8.5%，远高于同为二手的公寓。

不过相同的是，两者的成交数量都从4~6月的大幅度减少再转向稳定增加，成交价格方面相较去年同期上升了2%。

目前来说，两大类的房屋可能会在未来更受上班党的青睐，一类是带庭院的一户建，这类房子独门独户，隐私性得到了很大的保障。尤其是那些近郊区域的二手一户建以后可能会受到密切关注。

另一类是远离市中心、近郊且周边交通便捷的公寓。

2021已经开始，全球资本都已经悄悄部署日本房地产避险保值，最艰难的时刻其实我们已经度过，剩下的就是对未来投资的精准把握。

参考资料：

[1].マンションも戸建ても｢今年は値上がり｣する訳

コロナによる｢価格下落｣が起こる気配は皆無だ

[2].日本明日将宣布紧急状态——为了防止疫情扩散，日本终究还是踏出了这一步！

[3].推迟奥运的日本：低欲望防疫比封城还有效

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