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央媒发文预警!2021年,楼市最大的风险是…… - 凤凰网房产天津
作者|凯风楼市上行,烂尾仍旧层出不穷。01据新华社报道,预付数百万元交房遥遥无期,多地楼盘烂尾频发。去年以来,福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机,它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。过去,楼盘烂尾往往集中于三 -来自凤凰新闻客户端
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央媒发文预警!2021年,楼市最大的风险是……

凤凰网房产
2021-04-16 09:36

作者 | 凯风

楼市上行,烂尾仍旧层出不穷。

01

据新华社报道,预付数百万元交房遥遥无期,多地楼盘烂尾频发。

去年以来,福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机,它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

过去,楼盘烂尾往往集中于三四线城市,而这一次,连北京上海都出现了烂尾楼盘。

报道中提到,上海浦东新区某楼盘,因开发商母公司三盛宏业破产重整而烂尾,业主们预付了数百万首付款,交房却遥遥无期。

三盛宏业,虽然听起来名不见经传,但也曾经位列百强房企。今年年初,因为债务危机而申请破产重组,此前早已传出项目停工、员工讨薪等事件。

与三盛宏业相比,泰禾、华夏幸福在全国都有相当大的知名度。

泰禾、华夏幸福,都是名噪一时的百强房企,早在几年前,就已双双跻身千亿俱乐部。华夏幸福曾经位列TOP10阵营,泰禾集团一度进入TOP20阵营,势头一时无两。

然而,过度扩张和布局失误,让这两大房企先后陷入困境。泰禾在2017年大肆扩张,到处攻城略地,拿下了“地王收割机”的称号,但2019年以来,随着楼市调控持续收紧,“地王”们无处安放,资金链问题随之爆发。

华夏幸福,是产城开发模式的佼佼者,早年就开始重仓环京地区。然而,随着北京及环京楼市调控全面从严,环京地区房价一泻千里,燕郊有部分楼盘房价直接腰斩,加上产城开发模式回报周期漫长,给了华夏幸福带来了一记又一记重击。

虽然中国平安一度白马驰援华夏幸福,万科操盘泰禾的声音不绝于耳,但也挡不住市场的悲观情绪,两家房企股价直接腰斩。

数据显示,2020年,全国共有471家房企破产。

相比9万多家房地产公司,这个数字不算夸张,但大型房企频现债务危机,足以引起重视。

02

楼市明明处于上行周期,为何仍然有这么多楼盘烂尾?

这几年,全国住房均价一路攀升,已经突破万元大关,部分热点城市不断创出新高。(参阅《两件大事同时发生!反炒房战终于打响?》)

如果楼市横盘乃至下行,或者整个市场陷入高库存的境地,楼盘烂尾倒还情有可原。为何市场明明还在向好,无论是销售还是房价都在创出新高,为何烂尾仍旧层出不穷?

一个原因是,激进扩张带来的代价。

中国房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债模式。通过举债进行扩张,在楼市繁荣期,谁敢于负债,谁敢于加杠杆,谁就能一朝冲天。

然而,虽然楼市热度不减,但宏观政策已经开始收紧。从最初的房企融资监管,到去年横空出世的“三道红线”,再到今年的房贷“两道红线”,楼市“控杠杆”的趋势有增无减。

这种背景下,那些高杠杆房企,自然要直面基本面变化的冲击,挪用预售资金、楼盘停工乃至烂尾,就不是孤立事件。

新华社报道有句话形容得相当到位:当“十口锅五个盖”的游戏难以为继,购房者就不得不为开发商的挪用行为“埋单”。

另一个原因是,楼市正在告别普涨时代,结构性分化是大势所趋,一旦布局失误,很容易陷入泥淖。

去年以来,全国楼市呈现全面分化之势,以深圳、广州、东莞、杭州、合肥为代表的城市房价大幅上涨,而天津、济南、郑州、石家庄、哈尔滨、环京等地房价仍在下跌。

这其中,最具代表性的当属环京地区。由于楼市调控的持续紧缩,概念利好不断的环京房价却从高点一泻千里,某些板块甚至跌幅50%以上。

此外,大多数三四线城市也陷入横盘。随着棚改收官,棚改货币化补贴模式全面熄火,三四线城市面临基本面层面的调整,碧桂园2020年业绩全面下滑就是这一形势的体现。(参阅《“宇宙第一房企”业绩全面下滑!三四线怎么了》)

所以,深度布局三四线城市的开发商,如果本身又面临“三道红线”的重压,资金链很容易出现问题。

03

靠什么解决烂尾现象?

取消预售制,是釜底抽薪之策。没有预售,所见即所得,就难有烂尾之说。

但是,预售制关乎房地产高周转,涉及从地方政府到开发商的一系列利益链条,直到现在只有海南新增用地采取现售地,其他城市都是遥遥无期。

既然预售制短期难以消失,那么提高预售门槛、做好预售资金监管就显得至关重要。

然而,一些城市的预售门槛仍在持续松绑。一般而言,高层住宅施工进度达2/3才准预售,多层住宅(7层以下)封顶方能对外预售。

而个别城市高层预售门槛放宽到1/2进度,甚至只要地面建设一层就能对外预售,这无疑会加剧烂尾风险。

至于预售资金监管,虽然各地都要求设立预售资金监管账户,但预售资金被挪用的现象仍然层出不穷。

这背后的问题可想而知。

04

回到现实,我们该如何避开烂尾楼?

其一,谨慎选择开发商。这两年楼市调控不断,房企融资不断收紧,加上国内外大环境的不确定性,中小房企、高杠杆房企爆雷的概率增加。

中小房企的抗风险压力较差,尤其是只有一两个项目的小房企;而高杠杆房企,无论百强还是十强,只要政策持续收紧,资金链同样容易出问题。

其二, 一定要到现场看房,要看开发商是否“5证齐全”。所谓5证,指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。

5证齐全的楼盘不一定绝对安全,但没有5证的楼盘很容易出问题。同时,可参考开发商在建的其他项目,是否存在债务纠纷,销售情况是否良好等等。

其三,不必迷信新房。预售之下,新房往往都是期房,所见不能所得,一旦存在质量问题,后续将会面临无限扯皮。同时,新房价格往往都存在溢价,这些溢价已经透支了未来的利好,而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。

其四,一旦遭遇烂尾,不要轻易断供。房子可以烂尾,但银行不会因为烂尾而豁免房贷。房子烂尾,房贷该还还是要还,否则容易被列入征信。

当然,业主可以通过合法维权方式,通过政府与银行协商延期还款。更进一步,可发起集体诉讼进行维权,或通过舆论呼吁,或者自筹资金促进烂尾楼复工。

所以,未来买房,除了关心地段、环境之外,更要关注开发商,不要在刀尖上舞蹈。

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标签: 房价 房地产 碧桂园 【责编】 罗轶(PO398)
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