频道导航

今年时间还未过半，深圳楼市就密集发生了这些大事，房价长期趋稳

今年是深圳楼市的转折年。背景是去年12月底深圳二手房价同比上涨超过34%，站稳8万元大关，蝉联全国榜首的同时再创历史新高。

如果只看上面这句话，感觉深圳房价高了，但是高到什么程度，必须要有参照物。那么在中国最好的城市是北京、上海、广州，分别是中国等级最高的城市，最富有的城市，最懂得商贸的城市。深圳均价比北京贵23236元，比上海高近50%，2.2倍于广州。

高了，高了。于是，2月8日，春节过后的第一个工作日，深圳便出台了二手房指导价。很多人不以为然。

然而，这仅仅是开始。后来，在2021年尚未过半的时间里，深圳先后多项措施，涉及楼市的短期、中期、长期的影响因素，标本兼治。

一，最直接，最有效地遏制住房价上涨的举措就是价格干预

2月8日出台二手房指导价，可以想见是多么急迫。估计决策层在春节期间也在思考调控楼价的最佳举措，或者春节前已经部署好，就等春节过后来个新气象。

二手房指导价立竿见影。深圳二手房成交量立即腰斩，据了解现在是腰斩的腰斩，也就是指导价之前的四分之一。

二手房指导价一箭双雕。一是银行贷款基本是按照二手房指导价来发放，二是买房期望以指导价成交。这种心理预期的暗示效应是非常强大的。你想啊，明晃晃的价格摆在那里，买方除非急着用房，谁不想价格靠拢了指导价再买？

于是二手房从火爆直接进了观望期，不是卖方观望，是买房观望。买房观望，虽然卖方不愿意报低价格，但资金压力、心理预期，会让价格松动。据乐有家研究中心数据显示，最近半年，二手住宅成交均价显现出下跌状态，从1月份37%的同比涨幅下调至5月份的19.9%，下滑了近20个百分点。

最近，深圳也对一手房进行了价格指导。根据通知，预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。通知还要求各区局对精装修价格进行总体把控。

精装修价格梯度区间

一手房、二手房的价格都被指导了。这等于预期稳了。二手房指导价刚出台那会儿满不在乎的，现在也不发声了。说什么深圳一直是市场机制，指导价这么计划的事情行不通，银行也不干。结果是行得通，银行也干了。

市场也有失灵的时候。房价高了，违规资金进入了，利益趋使应该避险的也不避险了。这时候就应该用有形的手直接干预了。我认为做得对。

二、短期看金融，深圳涉及楼市的金融措施都用在了刀刃上

就像上面说的，银行对于房贷的发放按照二手房指导价，而二手房指导价比当时的成交价普遍低20-30%左右，相当于首付增加到了7-8成，直接消失了很多购房需求。想买房钱不够了，接着去搬砖，退格为潜在需求。

对于一手房购房资格向无房户、刚需户倾斜。对于刚需户有人这样解释：刚需就是有买房资格刚好自有资金足够。自有资金指以家庭为单位。家庭之外借入都不算。

图片来源于网络

怎么证明家庭自有资金足够呢？一是需要提供首付款的半年流水，包括活期存款、理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等，对于半年前已持有80%首付资金的可以直接认定其具备资质；二是如果这部分首付款是近半年内才转入的，需要通过核实是否是合理收入所得；三是对于直系亲属转入的，需要提供直系亲属近半年的流水。

直系亲属在一个户口本上的好说，拿户口本就行了。没有在一个户口本上的，需要拿以前的户籍资料来证明“我妈是我妈”这样的问题。

上面是可行的自有资金来源认定，这就排除了借贷、垫资过桥、他人借名贷款，是严禁准入的。

央行5年以上贷款利率是持续走低的，但今年以来，深圳各大行已经提高了房贷利率，虽然幅度不大，但这是一个信号，信贷收紧的信号，意味着银行资金不再鼓励买房。我对于楼市买入信号的判断是，首付降低或贷款利率下行，二者居其一，同时具备最佳。

趋势一定是政策引导的。顺势而为，才能事半功倍。

还有一个金融收紧举措是对于经营贷、消费贷违规进入楼市的监管力度加强。6月2日，深圳金融监督管理局约谈9家融资担保公司，要求“全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产‘贷款担保’或‘委托贷款’相关业务”。

之前是直接查违规进入楼市的经营贷和消费贷，现在是顺藤摸瓜，查漏补缺。

顺藤摸瓜，瓜瓜不漏

用釜底抽薪这个成语形容楼市的供应资金最恰当不过了。合规的房贷降低成数，违规的资金坚决打击。房价是资金堆积起来了，一旦资金涌入受阻，先是成交量降下来，僵持一段时间，价格必然松动。

三、中期看土地，深圳在住宅用地供应力度上前所未有

我们的印象中，土地性质的变更很难，因为涉及规划及利益格局。但今年，我们看到了深圳加大住宅用地供应的决心。

4月28日，龙岗和坪山将多个工业用地调整为住宅用地。而在去年已经停止审批商务公寓用地，目的是增加住宅用地供应。

鉴于深圳本身土地面积小，再怎么加大供应也是螺蛳壳里做道场，不能解决核心问题。但问题总是要解决的，否则会严重影响深圳未来的可持续发展。

我认为，深圳住宅用地供应的机遇在于深圳都市圈的建设，以及人地挂钩的机制。惠州全境成为了深圳都市圈的组成部分，而不是传说中的只有临深的惠阳、大亚湾西部，我认为是考虑了深圳土地的捉襟见肘以及惠州广阔的土地资源。更何况深汕合作区紧连惠州，和深圳进行一体化发展，顺理成章。

惠州边界示意图

关于人地挂钩，深圳近10年来流入人口规模巨大，相应的土地供应也应该与之相配。东北来深圳的人多，不可能将东北土地划给深圳，只能是临近调配。都市圈的建设，也是实现人地挂钩的应有之义。

深圳都市圈的建设，广东方面已经明确“充分发挥深圳核心城市带动作用，进一步拓展深圳发展空间”。深汕合作区虽然行政上仍然属于汕尾，但管理主体已经明确是深圳市。未来，深圳都市圈内的管理主体有望都是深圳市。因为，深圳都市圈的建设目的，就是拓展深圳的发展空间。

深圳的未来，在于深圳都市圈，这是毫无疑问的。深圳地少，但都市圈地不少。

四，长期看人口，深圳已经开始收紧人口流入

多年来深圳落户政策宽松，吸引了大量人口持续流入。据第七次人口普查，十年来深圳常住总人口共增加713.6万人，增量位居榜单第一。

数据来源中商产业研究院数据库

近日，《深圳市户籍迁入若干规定(征求意见稿)》公布，最大的变化是大专不再直接入户，夫妻投靠、随迁子女的时间分别由2年调整为5年，8年调整为15年。这是明确将吸引的人才层次提高了。深圳在土地资源紧缺的当下，入户首先考虑的是最需要的人才，以缓解公共配套资源的紧张状况。

户籍迁入调整的信号，体现了深圳将步入人口流入收缩的趋势。这对于深圳都市圈内的其它城市都是利好，来了就是深圳都市圈人。

今年以来，深圳楼市调控组合拳力度大，范围广，几乎形成了合围态势，再放松、再反弹的可能性已经没有了。

稳，将是深圳楼市成交量、房价的长期趋势。

点击查看完整内容