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标普：房企销售冷热不均 流动性再起波澜

1月22日，标普信评发布2024年12月房地产行业月报。

标普提到，2024年12月楼市“翘尾”收官，全年新房销售额基本符合标普此前下滑15%的预期。

12月，市场延续“回稳”行情，但房企流动性再起波澜。据标普统计，2024年12月单月商品房销售额和销售面积分别环比上升40.6%、37.6%，1-12月累计同比降幅收窄至17.1%、12.9%。2024年全年全国新建商品房销售额和销售面积分别收官在9.7万亿元和9.7亿平方米。

价格方面，标普指出，新房继续改善，二手房回暖态势趋弱。月报显示，70个大中城市新建商品房价格指数环比下降0.08%，其中一线城市环比回正，二三线城市降幅收窄，新房价格环比上涨的城市为23个，较上月增加6个。二手房价格指数环比下降0.31%，其中一线城市涨幅回落，二线城市降幅扩大，二手房价格环比上涨的城市为9个，较上月减少1个。

标普认为，“924”政策对房企销售的刺激效果明显分化，国有房企改善更明显，而非国有房企受益有限。一方面，这是由于购房者对于国企交付能力更有信心，另一方面，非国有房企过去3年深陷融资困境，拿地紧缩，在政策效果更明显的高能级城市补库存乏力，“有效”土储不足制约了销售回稳能力。在楼市迎来回暖“曙光”的同时，头部房企万科的债券价格受融资舆情影响剧烈下挫。这不仅反映出市场对企业个体流动性的担忧，也说明尽管行业正在“回稳”，但房企流动性“警报”尚未解除。

标普认为，非国有房企的债券偿付能力主要取决于销售环境能否回暖，但目前压力仍然较大。除了积极“自救”之外，这些企业仍然很大程度上依赖外部融资政策的帮扶来偿债。因此，特别需要关注其是否有足够的资产用于质押以获取增量融资，以及通过资产处置回笼资金的进展。

标普预计，2025年将是检验政策落地效果之年，巩固“回暖”成果任重道远。继续提振购房信心、缓解房企流动性压力是当下要务。自2023年7月政治局会议首提“房地产供需关系发生重大变化”以来，每一轮放松都能在一段时间内刺激销售回升，然而热度过后销售便重归低迷。“脉冲式”刺激效果是由于每一波放松都能够精准释放一批观望者的需求，但并未从根本上改善购房信心和能力。后者取决于居民对于收入、就业的预期，以及家庭杠杆水平，这些因素超越房地产政策本身能够影响的范围，需要更多宏观政策发力配合。鉴于短期内购房信心和能力并没有发生根本变化，本轮政策的效果仍有可能重现“脉冲式”回落。

标普提到，监测的高频数据显示，总体上21个城市的二手房和45个城市的新房成交面积在1月的前3周同比保持热度，但环比有降温迹象。“回稳”效果能够持续多久，取决于2025年政策落地的力度和时效性。此外，当下房企流动性仍然承压，非国有房企的融资压力愈演愈烈，保持外部融资支持对于房企偿债尤为关键。如若爆发现象级风险事件，有可能对购房者信心和保交楼进展形成负面冲击，进而削弱政策效果。

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