天津中原研究院跟踪了天津中心城区及环城四区成交最为活跃的100个二手房社区成交情况，TOP100榜单中，中心城区社区占比51%，环城四区社区占比49%。其中，中心城区成交套数占比56%，成交套均面积为62平米。环城四区二手房成交套数占比44%，成交套均面积99平米。100个热点社区中，本月均价上涨社区49个，均价下跌社区45个，均价持平社区6个。
哪个区热销二手社区最多？
短期需求迁徙，河东区登榜社区总数top1
受到1月份河西、和平及南开区的“初中转学需购买二手房满三年”教育新政影响，河东区成为转学家庭紧急置业的战略要地。在2月份TOP100社区中，河东区登榜22个，占中心城区登榜社区总数的43%。
聚焦河东单月成交超15套的社区来看，均集中在具备较优教育资源的河东三片。再结合成交房源特点，这些“百万教育工具房”仍可细分出两个梯队：一是以华泰里、瑞金里、卫国道小区为代表的老社区，以1.65万元/㎡上下的成交均价热销30-40㎡独单与50-60㎡偏单户型，社区套均总价控制在72-78万元，满足刚需需求；二是以欣荣馨苑、月光园为代表的15-20年房龄社区，百万总价可对应50-60㎡高层电梯户型，尽管大高层的小面积户型劣势明显、出房率低，但电梯与社区环境也是影响客户置业决策的关键要素之一。此类成交集中体现“总价优先”的置业逻辑，上述社区满足了“低总价+学区属性”的优势，成为2月份当之无愧的热点社区。
哪些板块高总价二手房在走量？
成交套均总价超300万社区都在南开区
在“转学新政”对中心城区部分二手学片房带来短期抑制的背景下，南开区兼顾学区与品质的社区成交量也浮出水面。天津中原研究院监测数据显示，2月成交套均总价在300万元以上的TOP100社区均位于南开区，展现出较强的市场韧性。首先是老城厢板块依托“中营小学+南开北片”教育组合的天霖园、天康园、尚佳新苑，以套均总价330-500万领跑市场，套均面积在90-116㎡，以高层两室产品为主。其次是华苑板块背靠“南开实验学校小学部”的碧华里，套均总价311万元，套均面积103㎡，满足两室、三室家庭的居住升级需求。理性置业时代，“教育+品质”复合价值成为核心竞争要素，南开区双优二手房社区成为部分置业客群更为青睐的选择。
哪些板块大户型卖得好？
成交套均面积120㎡+社区在环城
在二手房市场普遍遵循“小户型高周转”规律背景下，大户型产品正通过价格重构开辟特殊通道。2月成交套均面积超120㎡的社区有东丽区绿洲花园、金泰丽湾嘉园及津南区天嘉湖星耀五洲三个项目。先看两大湖。东丽湖绿洲花园作为板块内经典改善项目，因户型区间为108㎡两室至315㎡四室，2月凭借7445元/㎡的成交价格，成交套均面积152㎡位居TOP100榜首；天嘉湖星耀五洲项目作为超级大盘，二手房户型段丰富，但除80㎡左右两室外，120-150㎡的舒适性三室也是主力成交房源。尽管两大湖新房市场均有大户型产品供应，但新房与二手房之间超3000元/㎡价差，还是促使改善客群向高性价比二手房战略转移。再看华明镇。金泰丽湾花园是面积段集中在87-205㎡的小高社区，2月该社区凭借205㎡四室户型成交，套均面积跃升至改善梯队。近年华明镇新房市场主力供应改善产品在110-155㎡，由此可见，因新房大户型短缺，部分大面积需求客户流向二手房市场，符合“新房缺位、二手补位”的市场替代规律。新房与二手房价差、新房面积段供应短缺都是促使这些板块产生二手房大面积户型成交的主要原因。中原研究院认为，该现象印证了“价格剪刀差+供应结构性缺口”的驱动逻辑，当部分板块新房市场同面积段产品存在30%以上价差，或特定面积产品供应缺失时，品质二手房即形成替代性解决方案。
TOP100成交榜单
三月预期：
天津中原研究院认为，3月二手房市场将叠加小阳春后惯性，南开、河西等优质教育资源社区、环城具备轨道优势的低总价社区将维持较高活跃度。但值得说明的是，“转学新政”带来的影响仅具有短期效应，本轮小阳春后，预计河东区二手房成交还将逐步回落至常态化成交水平。
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