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今年楼市小阳春有哪些特征？

随着2月份成交数据的公布，楼市小阳春的趋势已明确显现。据中原研究院市场监测显示，当月全市新房到访量环比增长约六成，同比增长近一倍；认购量则环比增长八成，同样实现同比近一倍的增长。2月份全市中介门店二手房实际签约量环比增长43%，较去年同期增长近3倍。可以看出，今年小阳春不仅来得早，而且起势快，通过市场调研和数据分析，中原研究院认为今年天津的楼市小阳春，具备以下五大特征：

特征一：二手房率先发力，新房随后接棒

节后二手房市场即开始发力，根据中原研究院市场监测，节后首个周末，全市中介门店二手房单日签约量即突破500套，追平12月周末单日成交水平，到月底，周末单日签约量更是突破800套，为2024年以来单日成交新高，进入3月，二手房签约量仍保持在高位。新房市场的热度受部分楼盘春节放假影响，启动较二手房稍晚，但从下半月开始也迎来成交高峰，月底周末单日案场认购量环比增长32%，已恢复到12月周末单日平均水平。中原研究院认为：此轮楼市小阳春启动早、势头猛，主要由三大因素推动：一是本轮小阳春为取消限购后的首个小阳春，特别是取消外地人购房限制，促使外地购房者加速入津。二是春节前部分区域转学政策收紧，引发入学政策调整担忧，促使有上学需求的客户节后加速购房。三是在去年新一代住宅产品全面入市，也吸引改善客群出手。

特征二：学区房引领小阳春市场

根据中原研究院市场监测，二手市场中的学区房是支撑本轮楼市上涨的主力。一方面，在1月份和平区、河西区和南开区相继发布转学新政后，部分有转学需求的客户在节后迅速到河东区教育资源较好的三片购房，像春华街2月份成交量环比上涨近8倍，唐家口板块成交量也增长6倍。另一方面，出于对政策继续调整的担忧，三年后有上学需求的客户也挤压在节后集中在南开区、河西区和和平区购房，像南开区的华苑、万兴街、河西区的挂甲寺等都是成交的热点板块。从新房市场来看，成交热点也集中在有教育资源的项目，如市区的中车中环学府、路劲太阳城，环城的龙曜城、保利西棠和煦等，认购量均位于全市前列。这些项目的共同点为，一方面均配有九年一贯制学校，另外总价均在200万左右，客户的首付和还款压力较小。中原研究院认为：天津的教育优势是持续吸附周边外地客群的重要因素，尤其上半年是学区房的购房季，和平区、河西区和南开区的200万左右的二手学区房将持续升温，同时价格出现了止跌企稳的迹象。另外，在新房市场中，空港、海教园等教育资源突出板块的项目持续热销，而在市区和环城，“九年一贯制学校”已成为新盘的标配，“教育搭配”已成为天津楼市的关键词。

特征三：小阳春≠普涨，环线为市场冷热分界线

从新房市场成交热盘来看，环城四区热点项目除海教园外，均集中在环内或环线周边。像津南区双林板块项目，2月成交量环比增长44%，北辰区南仓板块项目成交量环比增长近3倍，东丽区津滨大道板块项目成交量环比增长2倍以上。而环外板块的项目，虽然价格更低，但成交量仍持续低迷。中原研究院认为：近两年楼市“向心化”趋势明显，环城环内板块既具有离市区近，可共享市区资源的便利性，相较市区又有百万以上的价差，因此成为承接市区外溢客群的主力。2024年在环城环线周边板块的购房群体中，市区外溢客群占到七成左右，因此，环线作为冷暖分界线的趋势将愈发明显。

特征四：客群结构变化，购买二手房的新天津人增多

根据中原研究院市场监测数据，在2月份购买二手房的客户中，新天津人占比44%，较2024年增长18%。涨幅主要集中在河东区、河北区、东丽区和西青区，涨幅均在20%以上。中原研究院认为：从新天津人增量集中区域可以看出，当前新天津人购买二手房主要目的为转学和产业园周边自住，在部分区域转学受限后，河东区和河北区承接到外地转学客户的红利，另外东丽区和西青区均集中多个产业园，产业客群购房成为本月新天津人增多的一个重要因素。

特征五：房企信心回升，时隔8年单价地王再破4万

今年小阳春一个显著的特征就是房企对市场的信心开始回升，各地地王频现。2月25日，上海静安区一宗土地卖出约16.23万元/平米的高价，不到半年时间，刷新了去年8月徐汇滨江13.1万元/平米的纪录。同一日，杭州上城区一宗土地经110轮竞拍，拍出约5.07万元/平米的价格，溢价率72.48%，位居杭州有史以来单价第三高。而1月份，拱墅区一宗土地以6.48万元/平米成交，位居杭州新单价地王。天津同样也不例外，2月26日，7宗宅地成交，其中山东路地块以溢价8.8%，单价4.34万元/平米成交，8年来首次楼面地价站上4万/平米大关，并有望成为今年单价地王。另外，预计天津2、3月累计将成交10宗地块，成交总金额在56.9亿元以上，较去年同期增长25%以上。

总体来看，此次楼市解除限购后的首个小阳春，虽然仍以学区房成交为主导，但在市场持续火爆下，部分改善新盘近期也出现升温迹象，单日成交量接近12月水平，另外随着市场逐渐升温，房企的信心也开始恢复，不仅出现了新的地王，市区也再次出现了民企拿地的现象。在供应端，3月份预计将有多个项目推出新房源，部分项目也加大营销力度，因此，中原研究院认为，此次楼市小阳春预计仍将维持一段时间。

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