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天津的刚需去哪了？

目前天津新房市场尤其是环内新房以改善产品占据主流，特别是建筑新规实施之后，面向改善需求的创新产品大爆发。现下市场普遍流行说法是“刚需逐渐消失，未来是改善的时代”。大家难免有疑问，那些支撑楼市基石的刚需真的消失了吗？天津中原研究院通过多维数据透视，揭示刚需市场的深层演变逻辑。

1刚需没有消失，只是结构性转移

（1）新房市场步入“改善时代”

天津新房市场正经历显著的结构性调整，2020年至今的五年时间，商品住宅成交套均价由181万/套升至203万/套，套均总价呈现逐年走高趋势。从成交总价结构来看，近五年刚需的成交套数及占比呈现逐年递减的态势，200万以下房源占比从70%下降至62%，而250万以上新房成交占比提升10个百分点，深层原因一方面是产品供应面积趋大，另一方面是成交区域结构的变化。

根据中原研究院监测，2024年新开盘入市的21个项目中，套均总价超过200万的项目占比超八成，集中在市内六区和环城的环线以内，而150-200万作为主力总价的项目无新增供应。在市场供求结构趋势共同影响下，环线外的刚需客群新房需求逐渐萎缩，而环线内的改善需求扩容。

（2）二手房成为刚需的“主战场”

纵观近五年天津一二手房需求总量变化情况，除2022年受到疫情影响最大的一年以外，成交总量基本稳定在21-25万套，天津购房需求总量稳定，但一二手房套数比从2020年的0.9上涨至2024年的2.1，80-150万成交基数大幅提升，与新房市场形成鲜明对比的是，二手房市场正成为天津刚需的主战场。

2市场结构转移的底层逻辑

（1）市场预期管理下的理性抉择

对于刚需客户而言，制约其购买力的核心因素是总价，但他们对于区位交通、生活配套、教育资源等因素同样敏感，符合其总价预算的新房项目，大多均远离城市核心。

当前天津新房市场整体处于投资修复、降价去库存的优化调整阶段，市场仍在“筑底”，由于刚需客户未来还需面临再次置换问题，在外围新房价格预期难有回调的大环境下，只能退而求其次，选择流通性好、生活便捷度更符合预期的二手房置业。

（2）利润空间倒逼下的供需错配

土地供求向心趋势加剧，投资拿地成本上涨，加之前两年房企融资趋紧，优质地块又面临高比例商服、捆绑配建问题，在高成本限制下倒逼房企做出更高溢价的改善产品，部分项目采取精装修策略再次提升溢价。建筑新规出台后新入市的项目，通过定位改善、优化户型、升级产品可以做出更多附加值以抬升利润空间。

根据中原研究院监测，市区和环城环内范围咨询购房的客户中，预算在200万以内的占比超过七成，占据市场绝对比重且基数稳定，而市场上可供200万以下刚需客群选择的项目在逐年减少，目前的新房供需“错配”是刚需流向二手房的主要原因之一。

（3）购房新政引导下的改善释放

2023-2024年期间天津陆续出台购房调整政策，逐步取消限购直至全面放开，取消普宅、非普宅限制，二手房带押过户全面推行，这些过去几年被限购限价政策压制的潜在改善需求在政策出台后得到有效释放，新房改善成交占比大幅上涨，重塑市场格局。

政策引导下，有置换需求的改善客户急于出手现有二手房，导致二手房挂牌量高企；另一方面，在教育政策刺激下的二手房业主急于抛售，市场陷入低价竞争，而挂牌的二手房源，由刚需客群接手。全市市场形成“新房引改善、二手纳刚需”的引导机制。

刚需是对市场最为敏感的客户群体，任何市场风向变化和政策调整都会影响其置业选择，他们作为支撑楼市的基石并没有在市场上消失。目前政策调整、市场止跌回稳仍将持续，很大一部分刚需转移到性价比更高的二手房。伴随“第四代住宅”和好房子标准的政策出台，配售型保障房体系的完善和陆续上市，未来的刚需和改善市场，结构分层将更加清晰。

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